La Usucapión

La usucapión

Prescripción adquisitiva o usucapión.

Concepto

La prescripción es el medio para adquirir un derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo.
Cabe destacar que en materia de derechos reales sólo se puede adquirir y perder por la prescripción el dominio; el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres continuas y aparentes, el derecho de propiedad horizontal y el condominio.
La prescripción adquisitiva o usucapión es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la continuación en la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley.


Definición

El art. 3948 C.C establece que la prescripción para adquirir es un “derecho” por el cual un poseedor de una cosa “inmueble” adquiere "la propiedad de ella”, por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
· Crítica.
La definición no es exacta en cuanto dice que la prescripción es un derecho, pues genéricamente es una institución, y particularmente para el dominio es un modo de adquisición. Además también alcanza a las cosas muebles, y no es solamente para adquirir la propiedad sino también otros derechos reales.


Elementos

Conforme a lo previsto en el art. 3948 se desprende que los elementos de la usucapión son la posesión y el tiempo fijado por la ley.

1. La posesión.

El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini art. 2351, ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos art. 2384; que lo conducirán según haya sido su intención y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos, al dominio, a una desmembración de este, por ejemplo podría ser una servidumbre de acueducto aparente, el condominio, la propiedad horizontal; etc.


Requisitos que debe reunir la posesión:

a) El animus.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero la posesión a título de dueño sólo se requiere en prescripción adquisitiva del dominio, porque para los demás derechos reales el animus posesorio deberá ser el correspondiente a la adquisición del derecho que se trate.

b) Posesión pública.
El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida.
Que la posesión para la usucapión sea pública significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella.

c) Posesión pacifica.
Porque una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisición del derecho.
La prescripción adquisitiva de cosas poseídas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiese purgado el vicio de la posesión art. 3959, en virtud que al año de haber cesado la fuerza o la violencia, ya que es sólo al cabo de ese tiempo que el poseedor viciosa no tendrá contradictor en su posesión, al haber perdido el despojado la acción posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa art. 4038.

d) Posesión continua.
La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone, sin embargo no es necesario que aquél realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa; porque la voluntad de conservar la posesión se juzga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria art. 2445.

e) Posesión ininterrumpida.
La interrupción consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero y aun ese acto puede provenir del propio poseedor como por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa.

2. El tiempo:
Prescripción corta (posesión con justo título y buena fe); se requieren diez años y para la prescripción larga (falta justo título o buena fe) se necesitan veinte años.
El usucapiente, en algunos casos, puede unir su posesión a la que tenía su actor; para lo cual se necesita que sea un sucesor particular y que haya adquirido por actos entre vivos. Pero para que pueda unir el tiempo de su posesión a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales art. 4005, es decir no deben ser viciosas.
Para la prescripción corta, el principio general establece que la posesión del sucesor por título singular, se separa de la de su antecesor art. 2475; y él puede adquirir la cosa por este término sólo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesión al tiempo de la posesión de su autor.
Por lo tanto, su posesión no queda calificada por la buena o mala fe de su autor, sino por su propia buena o mala fe. En consecuencia, el sucesor particular puede también unir su posesión de mala fe a la de su autor, haya sido la de éste de buena o mala fe, pero solamente para la usucapión larga.
Al contrario la posesión del causante califica la posesión del sucesor universal art. 2475; ya que aquellos continúan la persona del causante.
El tiempo de la prescripción comenzará a correr desde el día en que se ejerció el primer acto posesorio art. 2351 sobre la cosa que se pretende usucapir, si luego se continuo ejerciéndolos art. 4015 sin interrupción alguna art. 4016.


Legitimación activa

Para el caso de la usucapión larga, como la misma es un modo originario de adquisición, no se necesita la capacidad requerida para adquirir por tradición, sino la requerida para adquirir la posesión lo que significa que no se exige la plena capacidad.
Pueden adquirir por prescripción; los menores de diez a catorce años y los menores adultos, ya que conforme a lo dispuesto en el art. 2392 sólo son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los menores de diez años.


Legitimación pasiva

La prescripción adquisitiva corre contra las mismas personas que también pueden aprovecharse de ella, adquiriendo alguno de los derechos reales que pueden ser adquiridos de ese modo.
Corre también respecto de los incapaces que tuvieran representantes legales y si carecieren de estos últimos se aplica lo previsto en el art. 3800.
Si la usucapión fue comenzada contra el causante, sigue corriendo después contra sus herederos y legatarios.
También corre contra el Estado y las provincias pero sólo en cuanto a ciertos bienes privados y también contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas.


Cosas susceptibles de usucapión

Pueden ser inmuebles (art. 4015) o muebles (art. 4016 bis), pero no pueden ser adquiridas por prescripción las que están fuera del comercio, ni tampoco las que son del dominio público del Estado, porque ellas son inenajenables e imprescriptibles, y además porque estando afectadas al uso común (art. 2341), nadie podría arrogarse su uso y goce en forma exclusiva. Pero sí pueden ser objeto de usucapión ciertos bienes privados del Estado o de las provincias, como las tierras públicas y los bienes vacantes o mostrencos.


Suspensión

La ley priva de efectos al tiempo (uno de los dos elementos necesarios para la usucapión) corrido a partir de un determinado momento; que perdurará hasta que desaparezca la causa que le dio origen; pero aprovecha para aquella no sólo el tiempo posterior a la cesación de la suspensión, sino también el tiempo anterior al que aquella se produjo.

· Causales de suspensión:

a) Menores y demás incapaces
El art. 3966 dispone que la prescripción corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales y, si carecieren de ellos se aplica lo previsto en el art. 3980, es decir que los jueces están autorizados para liberar al menor o incapaz de las consecuencias de la prescripción cumplida mientras carecían de representante legal, si después de la cesación de este impedimento se hubieren hecho valer sus derechos en el término de tres meses.
b) Matrimonio
Conforme a lo previsto en el art. 3969 se suspende el curso de la prescripción entre los cónyuges en el caso de la separación personal, ya que el divorcio a que se refiere el citado artículo no es el divorcio vincular; como también en el supuesto de que estén separados de hecho o de bienes. Pero si corre la prescripción después de la ley 23.515, en los casos de anulación de matrimonio y en los que se hubiere declarado disuelto el vínculo matrimonial por aplicación del art. 14 de la ley 14.394.
c) Casos comprendidos en una sucesión
El único caso de suspensión es el que se refiere a la posesión del administrador art. 3474, la cual suspende el curso de la prescripción mientras éste se halle en el cargo, pero seguirá corriendo cuando lo deje.
d) Tutores y curadores
No pueden prescribir adquisitivamente los bienes de sus pupilos hasta tanto se hayan desvinculado de la tutela o curatela, y después de haber sido aprobadas por el juez las rendiciones de cuenta.

La suspensión de la prescripción no puede ser invocada frente a, o contra, el que esta incurso en una de las causales legalmente admitidas, salvo en los casos de derechos personales o reales indivisibles, en este último caso, la causa de suspensión respecto de un se hace extensiva a los demás titulares del derecho, en razón de que esta característica particular impide la parcialiazación del derecho.


Interrupción

Actúa directamente sobre la posesión, y priva a ésta de uno de los requisitos necesarios para usucapir; la no interrupción. Su efecto consiste en eliminar totalmente la posesión anterior (art. 3998).
La interrupción puede ser natural o civil. La primera consiste en privar al poseedor de la posesión, despojándolo por vías de hecho del inmueble que esta usucapiendo, pero esta nueva posesión debe durar por lo menos un año, ya que ése es el plazo que el despojado tiene para intentar la recuperación de la cosa.
La segunda puede ocurrir por medio de tres causales: demanda, compromiso arbitral, o reconocimientos de derechos.
En el supuesto de la demanda (art. 3986), dos requisitos son esenciales para que la misma interrumpa la prescripción; debe ser deducida ante los órganos jurisdiccionales y debe demostrar inequívocamente la voluntad de lograr la restitución de la cosa. En la práctica los defectos que tenga el escrito inicial de un juicio no impiden que se produzca el efecto interruptivo, más aún el C.P.C.C prevé que la demanda al sólo efecto interruptivo de la prescripción puede entablarse sin cumplir las formalidades legales, y la sola presentación de la misma ante el juzgado causa la interrupción, sin que sea necesario su notificación al poseedor. Sin embargo la misma debe tener cargo del juzgado que corresponda y no es suficiente la presentación al sorteo a efectos de que se asigne el turno. También resulta aplicable el art. 124 C.P.C.C por lo tanto se permite que la acción sea entablada dentro de estas condiciones, el día posterior al del vencimiento del término.
La interrupción de la prescripción causada por la demanda se tendrá por no sucedida si el demandante desiste de ella, o se ha declarado la perención de la instancia o bien si el demandado es absuelto definitivamente. Está interrupción no aprovecha sino a quien la ha entablado, y a quienes de él tengan su derecho, como los sucesores a título universal o singular. Si la cosa esta en condominio, como el usucapiente sigue en posesión de ella, puede seguir prescribiendo contra los demás condómino que no lo demandaron. Tampoco la demanda entablada contra uno de los coherederos interrumpe la prescripción de los otros.
El compromiso arbitral hecho en escritura pública sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción.
Y por último el reconocimiento (expreso o tácito) que hace el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía. Si el reconocimiento es expreso puede hacerse por actos entre vivos o por disposición de última voluntad, por instrumentos públicos o por instrumentos privados.



USUCAPION LARGA


a) Prescripción veinteñal: arts. 4015 y 4016.
Concepto

La prescripción veinteñal está determinada en:
Art. 4015: “prescríbase también la propiedad de cosas inmuebles de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título.”
Art. 4016: “al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión.”

La diferencia principal producida por la reforma fue la reducción del término de prescripción a veinte años.
El poseedor del inmueble no necesita para prescribir la propiedad, ni título, ni la buena fe, ni puede oponérsele la mala fe en la posesión. Le basta al poseedor probar su posesión continua durante el tiempo establecido, sin distinción entre presentes y ausentes, con el ánimo de tener la cosa para sí.
Acerca del art. 4015, la prescripción establecida de adquisición de la propiedad de cosas inmuebles, comprende también los demás derechos reales, pero no todos; sólo el usufructo, el uso y habitación.
En lo que concierne al título que no es exigible en los supuestos enunciados en el art.4015, en cambio, lo es en el caso de las servidumbres para cuya prescripción se necesita título.

b) Ley 14.159 y decreto-ley 5756/58.

La ley 14.159, de Catastro Nacional fue sancionada por el Congreso de la Nación, el 17 de septiembre de 1948. En el art. 24 y 25 estableció las reglas aplicables al juicio de adquisición del dominio preceptuado por el art. 4015 del Cód. Civil. Posteriormente fue modificado el art. 24 por el decreto-ley estableciendo:
Art.24: “en el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (art.4015 y sig.) se observarán las siguientes reglas:
a. el juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimiento señalan para la citación de las personas desconocidas.
b. Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscrito por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción.
c. Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión
d. En caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.
e. Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.
f. Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.
Derógase toda otra disposición que se oponga al presente decreto-ley.

Las principales correcciones tendieron a reducir las exigencias formales al usucapiente, teniendo en cuenta el interés social consistente en la consolidación de la situación del poseedor que mantuvo productivo el bien.
Se reglamentó la posibilidad de pagar impuestos aunque no se tenga la posesión, y se estableció la inaplicabilidad del art.24, cuando la prescripción se plantea como defensa y no como acción.

c) Procedimiento

La norma del inc. a del art. 24 de la ley no indica el procedimiento que debe ser observado, de manera que con la salvedad del inc. 11 del art. 67 de la CN, la sustanciación del proceso será el ordinario que reglamentan las leyes procesales.

d) Competencia

El juez que deberá conocer el proceso, será el determinado por el lugar en donde se encuentra el inmueble, que es donde ha de recogerse la prueba de la posesión que debe acreditar el prescribiente y en donde se encuentran los registros que han de certificar conforme a lo dispuesto en el inc. a) del decreto.

e) Partes en el proceso

La demanda deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación deberá ser acompañada con la demanda.
Es decir, cuando no se trata de tierra fiscal o municipal, lo será con el propietario del inmueble cuya individualidad se obtenga con los informes de las oficinas o registros que indica en inc. a del decreto.
Tratándose de propietario desconocido, por ignorarlo, el accionante y faltar la pertinente constancia en los registros respectivos, dice la parte final del inc. a que se procederá como lo dispone el Código local de procedimientos para la citación de las personas desconocidas o de domicilio ignorado. Pero para ello habrán de agotarse previamente otros medios de información que las leyes locales. Para el caso de que el citado por edictos no repondiere al llamado judicial las leyes procesales proveen a la defensa del citado, llamando a intervenir al defensor de ausentes.
En cuanto a la legitimación activa, el titular lo es el poseedor que reune los requisitos que preceptúan los arts. 4015 y 4016 del Cód. Civil que le confieren aptitud para adquirir el dominio por la prescripción.

f) Requisitos de la demanda. Inaplicabilidad cuando la posesión veinteñal se plantea como defensa

Los requisitos que establece la ley y el decreto-ley son muy precisos. Así lo establecen los inc. a art. 24 (individualización del demandado (propietario); inc. c, art.24 (acompañara plano de mensura).
Los extremos exigidos de la demanda no se exigirán cuando la adquisición del dominio por la posesión veinteñal no se plantea en el juicio como acción sino como defensa (art. 24 inc. d, 2da. parte).
En cuanto a la inaplicabilidad de la ley, cuando la posesión veinteñal se plantea como defensa, la jurisprudencia ha sostenido que aquí el demandado no pretende la formación de un titulo sino evitar su desposesión, también se sostuvo que la parte demandada carece del tiempo necesario y apto para preparar los presupuestos y requisitos que condicionan la promoción de una demanda de este tipo.



USUCAPIÓN BREVE


Prescripción decenal: Art. 3999

La prescripción enunciada está reglada en el art. 3999, que establece: “El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años”.
Se debe observar que, “la prescripción que determina el artículo, no es rigurosamente la de adquirir”, porque la cosa ya está adquirida, pero debe reunir las condiciones que establece el precepto, para que se consolide el derecho. “La prescripción en tal caso – decía Vélez Sarsfield- no hace más que consolidar la adquisición ya hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda reivindicación”.

Objeto

El objeto de la prescripción breve son las cosas inmuebles más no las universalidades, precisión ya establecida por Segovia, que estableció también que la mencionada prescripción se extiende al usufructo, al uso y a la habitación. Se excluye de esta extensión, a las servidumbres, las cuales sólo pueden obtenerse por prescripción veinteñal, siempre que fuere continua y aparente.

Requisitos

Los requisitos necesarios para que la adquisición del dominio se consolide por la prescripción, cuando el enajenante carece de todo derecho para realizar la transmisión del derecho son: “buena fe”, “justo título” y “posesión continua de diez años”.

Buena fe

Si bien la buena fe y el justo título son “dos condiciones distintas”, es procedente advertir que: el que quiera prescribir, debe probar su justo título, pero el mismo justo título hará presumir la buena fe. El justo título y la buena fe –se estima jurisprudencialmente- son dos requisitos distintos... pero no independientes, ya que el primero hace presumir el segundo (CSN, 1948, “Fallos”, 211-470).
En lo que concierne a la buena fe, el art. 4006 dispone que “la buena fe requerida para la prescripción es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa”.
La disposición concordante con el precitado artículo es el art. 2356, según el cual la posesión es de buena fe “cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad”; empero no es excusable el error de derecho.
Según lo establece el art. 2362, “Todo poseedor tiene para sí la presunción de la buena fe de su posesión, hasta que se prueba lo contrario, salvo los caso en que la mala fe se presuma”. Se opone al principio expuesto, la norma del art. 4009, pues dispone: “El vicio de forma en el título de la adquisición, hace presumir la mala fe del poseedor”.
Cuando el título que presenta el poseedor adolece de un defecto de forma, se presume la mala fe; ya que al tratarse de un defecto manifiesto no puede pasar inadvertido para el poseedor, por cuanto nadie puede ignorar las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurídicos.

Jurisprudencia
- La buena fe requerida por la ley para la prescripción ordinaria, supone la creencia fundada de que el enajenante era el verdadero dueño del inmueble, la creencia de que el enajenante tenía la capacidad para transmitirlo y la creencia de que el título de la adquisición no adolecía de vicio alguno (Tucumán 1959, “Verni y otros v. Moyano de, y otros”, J.A. 1960 II-70).
- Descartada la buena fe, es inadmisible la prescripción decenal del C.C. (Corte Suprema, 1963, “E.D.”, 7-183).

Justo título

El “justo título”, es un título válido y sin vicios, el cual, según lo dispone el art. 4010, tiene por objeto “transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la persona de quien emana”. Es, pues, un título sin vicios formales, apto para acreditar la transmisión de la propiedad, aunque él no emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción.
Es decir, reúne las condiciones de forma, pero le faltan las de fondo, porque emana de un no propietario o de quien siendo propietario, carece de capacidad para enajenar.

Títulos no aptos para prescribir

En cambio, no es apto para prescribir el título putativo, porque como lo establece el art. 4011, el título debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. No hay justo título cuando el que sirvió de base a la transmisión no corresponde al inmueble adquirido.
Cabe hacer notar, que el “título putativo”, no es el único título que no es hábil para prescribir. En el Código Civil están previstos otros casos, establecidos en los arts. 4012, 4013 y 4014.
De esta manera, el art. 4012 dispone que “el título nulo por defecto de forma no puede servir de base a la prescripción”.
El art. 4013 establece: “Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el título”.
Este artículo contempla el caso de un acto irregular en la adquisición del inmueble, obtenido mediante error, dolo o violencia. En consecuencia, el adquirente sería de mala fe, y, por tanto, no podría alegar la buena fe, elemento indispensable para que unida al “justo título” sea aplicable la prescripción decenal. El título es justo, por tratarse de una nulidad relativa, pero la ley considera que ha habido mala fe de parte del adquirente. La ley habla de nulidad relativa al que adquiere la cosa, en el sentido de tratarse de una nulidad que puede ser invocada contra él. La ley dice también que el poseedor no puede prescribir contra terceros.
Lafaille consideró confuso y defectuoso el art. 4013, sosteniendo que, dentro del régimen de la prescripción corta, debemos excluir a los vicios que hacen a la condición de la persona, de quien emana el título, como a todo cuanto atañe a la falta de derecho del enajenante.
La única interpretación racional de nuestro artículo –declara Segovia- consiste en decir que la nulidad relativa del título, cuando es conocida por el poseedor, no impide prescribir contra terceros, pues respecto de ellos no media obstáculo alguno; prohíbe hacerlo contra el damnificado mismo, puesto que él sería el único provisto de la acción de nulidad.
El art. 4014 dispone que “el título subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la prescripción, sino desde el cumplimiento de la condición. El título sometido a una condición resolutiva, es útil desde su origen para la prescripción”.
En consecuencia, es recién a partir del cumplimiento de la condición que el poseedor puede invocar el justo título para la usucapión, y que ésta comienza a operarse a su favor. Salvo su derecho de prevalerse de la prescripción cumplida a favor de su autor, o de unir su posesión a la de éste para completar la prescripción.


Actos jurídicos eficaces para transmitir el dominio y cuando constituyen “justo título”. El boleto de compraventa y otros casos.

En nuestra doctrina, Salvat consideró: “El justo título más común es el contrato de compraventa. Pueden agregarse la permuta, la donación, el aporte en sociedad; las ventas judiciales; la dación en pago o pago por entrega de bienes, la partición de ascendientes entre los herederos; el legado. En todos estos casos, se trata efectivamente, de actos jurídicos que por su naturaleza misma están destinados a operar la transferencia de la propiedad”.

No es suficiente para invocar la prescripción decenal del art. 3999 C.C., la posesión derivada de un boleto de compraventa, pues este no constituye “justo título” a ese efecto (1970, “Casaubón, R. C., v. Arana L. E. “., “L.L.”, 140-602).
No constituye el justo título necesario para adquirir por prescripción breve y sólo da acción para obtener la respectiva escritura traslativa de dominio, el “compromiso de venta” o “promesa de venta” de un inmueble aunque se haya formalizado en escritura pública (1965, “Bordani, Ortemin de, y otros”, “J.A.”, 1966-IV-642).
La existencia de un título es una condición sustancial de la prescripción, desde que el título destituido de las formas esenciales no es título y nada puede probar. Las faltas de formalidades es un obstáculo invencible para que sea un justo título, tal sería la venta de un inmueble por un documento privado.
El art. 2355, en su nueva redacción (“Se considera legítima la adquisición de la posesión del inmueble de buena fe, mediante boleto de compraventa), se opone firmemente al art. 4010, pero en ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título. De modo que al faltar la escritura traslativa de dominio debe regir la prescripción veinteñal.
Tampoco pueden considerarse como justo títulos los contratos que sólo transmiten la tenencia de la cosa, como la locación, el depósito, el préstamo de uso. Tampoco los actos jurídicos simplemente declarativos de derechos, pero que no comportan en sí mismos la transferencia del derecho de propiedad, como la partición o la transacción; por análogas razones, tampoco puede considerarse como justo título, la sentencia que ordena la entrega de un inmueble. Mucho menos una mensura, la cual se reduce a determinar en el terreno la ubicación que corresponde al título de propiedad.


Posesión. Presunción de la fecha de la posesión.

Sobre la posesión, otro de los requisitos necesarios para que se consolide la prescripción de la propiedad, ella debe reunir los mismos caracteres enunciados para la prescripción necesaria para usucapir; ellos son: continua, pública y pacífica.
En lo que respecta al momento desde el cual se debe hacer el cómputo del tiempo necesario para prescribir, según lo está dispuesto en el art. 4003, debe ser el de la fecha del título. Así lo establece el precitado artículo, que preceptúa que “se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesión un título traslativo de propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probare lo contrario”.



Formas de hacer valer la usucapión

Desde el punto de vista procesal, la prescripción siempre debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto, no puede ser decretada de oficio.
Hay dos formas de hacerla valer: a) por vía de acción: cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un titulo en sentido instrumental e intenta la acción declarativa de usucapión; o bien cuando es demandado por reivindicación y deduce reconvención por prescripción.
b) por vía de excepción: se hace valer la usucapión como defensa cuando el poseedor igualmente demandado por reivindicación, para evitar la desposesión, opone al progreso de esta acción real la excepción de prescripción.
Estas reglas solo aplicables en materia de usucapión larga ya que en la breve no se concibe que la misma se haga valer por vía de acción, sino solo como defensa cuando el propietario promueve la reivindicación.
Según el art. 3962 CC, la prescripción debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentación en el juicio de quien intenta oponerla.
Vélez permitía oponer la prescripción en cualquier etapa del proceso, mientras no hubiera recaído sentencia con autoridad de cosa juzgada.
No hay posibilidad de hacer valer la prescripción en segunda instancia.
Hay discrepancia en la interpretación de lo que debe entenderse como “primera presentación”: * se puede oponer la prescripción en cualquier etapa del juicio anterior a la sentencia, si el demandado que estaba en rebeldía deja de estarlo y hace su primera presentación; * se refiere a la contestación de la demanda, o si aunque no haya vencido el respectivo termino, el demandado se presenta en autos.
El art. 346 CPCCN establece que la prescripción puede oponerse hasta el vencimiento del plazo para contestar la demanda o la reconvención. Y agrega que el rebelde podrá hacerlo con posterioridad, siempre que justifique que incurrió en rebeldía por causas ajenas a su alcance superar. O sea que si el demandado contesto la demanda y no opuso la defensa, ya no podrá hacerlo en lo sucesivo, salvo que se presente la situación excepcional del rebelde (esto en orden nacional).

El juicio organizado por la ley 14.159

La necesidad de un procedimiento que asegurara la contradicción entre el poseedor y el titular del dominio, y que se llegara a una sentencia que hiciera cosa juzgada; condujo a la sanción de la ley 14.159 de Catastro Geométrico Parcelario, en el año 1952, cuyos arts. 24 y 25 fueron dedicados a la reglamentación del juicio de adquisición de inmuebles por la posesión continuada de los mismos.
Esta ley establecía que los juicios fueran contenciosos, admitiéndose toda clase de prueba pero, aclaraba que la sentencia no podía fundarse exclusivamente en la testimonial.

La sanción del decreto-ley 5756/58

Modificó el art. 24 de la ley 14.159; siendo la norma que regula el juicio de usucapión en la actualidad.
Se trata de una acción declarativa, se limita a declarar la existencia de una situación jurídica. Puede ser ejercida por toda persona física o jurídica que al cabo de haber poseído el inmueble durante el tiempo requerido por la ley y en las condiciones que esta determina, ha adquirido su dominio por prescripción.
Siendo el juicio contradictorio, el destinatario de la demanda debe ser el propietario o quien figure inscripto como tal en el registro inmobiliario.
El juez competente es el del lugar donde esta situado el inmueble.
Además de los requisitos procesales que debe contener la demanda, debe cumplimentar con dos exigencias especificas: a) el certificado registral, el cual individualiza al propietario; b) el plano de mensura, se vincula con la identificación del objeto de la usucapión, por cuanto debe ocurrir que la fracción prescripta no coincida con las medidas que surgen del titulo del propietario registral.
PROMUEVE DEMANDA DE USUCAPION

ACTOR: MORENO, CECILIA.
DEMANDADO: CURTI, LUCÍA PAULA.
MATERIA: USUCAPIÓN.


Señor Juez:

Moreno, Cecilia por derecho propio, con domicilio real en Bulnes 736 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el patrocinio letrado de la Dra. Abuchanab, María Constanza, constituyendo domicilio legal en Rodríguez Peña 565 P.B. de la misma Ciudad a V.S. me presento y respetuosamente digo:

I.- OBJETO
Que vengo por el presente a promover formal demanda de ADQUISICIÓN DE DOMINIO POR USUCAPION contra Curti, Lucía Paula y/o propietarios del inmueble ubicado en Mendez de Andes 185 (hoy Arturo Jauretche 185) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, individualizado según datos de catastro como Circunscripción Sección 45, Manzana 121, Parcela 12, Partida Inmobiliaria 174.691, con una superficie de 205.49m2.
El dominio del inmueble que se pretende usucapir se encuentra anotado en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, bajo el folio 25.
En merito a la documentación que se adjunta y se glosara en autos, prueba que se producirá, el derecho invocado y hechos que se acreditaran, solicito se haga lugar a esta demanda en todas sus partes y como consecuencia de ello se ordene la cancelación de la inscripción citada y se impongan costas a los demandados.

II. ANTECEDENTES DE DOMINIO Y DESCRIPCIÓN DEL BIEN
De acuerdo al título el inmueble se designa como parcela 12 de la manzana 121 con frente a la calle Mendez de Andes 185 (hoy Arturo Jauretche 185)entre las calles Otamendi y Campichuelo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; mide 8,75 metros de frente a la calle Mendez de Andes, por 13,78; 4,95; 4.75; 16,45 metros de fondo, o sea una superficie total de 205,49 metros cuadrados.
De acuerdo con el certificado de dominio que se adjunta la titularidad del inmueble se encuentra a nombre de doña Curti, Lucía Paula desde 1965.
El inmueble se encuentra perfectamente deslindado y medido en el plano de posesión que realizara por intermedio del agrimensor Oscar Delgado que esta identificado con el numero 253 que se adjunta al presente.

III.- HECHOS QUE ACREDITAN LA POSESION CON ANIMO DE DUEÑO
El inmueble objeto de este juicio lo ocupo desde aproximadamente el año 1980.
Durante la década de 1970 a 1980 viví con mi familia en el inmueble lindero al que actualmente ocupo y pretendo usucapir.
Ante el abandono en que se encontraba el lote comencé a cultivar la tierra en la cual sembraba y cosechaba legumbres y hortalizas exteriorizando así mi posesión con animo de dueño.
Aproximadamente en el año 1980 comienzo a construir un galpón y su respectivo acceso desde la calle con el objeto de destinarlo a guardar herramientas y distintos objetos de mi propiedad, acreditando de esta forma la exteriorización de los actos materiales que demostraban la posesión del inmueble.
Mas adelante durante le año 1982 y 1985, realizo los primeros trabajos en cuanto a la colocación de bases y cimientos en lo que luego seria mi vivienda permanente.
De esta forma y con grandes sacrificios propios y de su familia el suscripto fue construyendo su casa en el lote objeto de esta usucapión hasta su total finalización, a la que se arribo luego de aproximadamente cinco años.
En 1986 solicite la conexión de energía eléctrica a SEGBA que tramito por expediente N° 122 acompañándose los correspondientes recibos que así lo demuestran.
En 1989 se abonaron los impuestos y Tasas Municipales que se adeudaban sobre el inmueble en los últimos nueve años y a partir de esa fecha se fueron abonando en forma regular a cada vencimiento. Se adjuntan los recibos correspondientes.
De igual modo abone a partir del año 1990 el Impuesto Inmobiliario acompañándose los recibos que así lo acreditan.
Todos estos pagos fueron realizados con animo de dueño y durante las mismas fechas que indican los mismos, con lo cual se acredita fehacientemente el animus domini, fue realizado en forma continua e ininterrumpida a través de mas de veinte años, razón por la cual oportunamente se deberá hacer lugar a la presente acción.

IV.- DILIGENCIAS PARA DETERMINAR EL DOMICILIO DE LOS DEMANDADOS
Como ignoro el domicilio de la demandada Curti, Lucía P. y cualquier dato tendiente a localizarlo, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 681 del Código Procesal, solicito se libren los pedidos de informes allí indicados, para con su resultado determinar si deben ser citados por edictos.
Para el diligenciamiento de los mismos deberá autorizarse al suscripto.

V.- CUMPLIMIENTO DE LOS RECAUDOS DEL ART. 679 DEL CODIGO PROCESAL
Con el plano confeccionado por el agrimensor Delgado Oscar y registrado con el N° 253 se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el art. 679 inc.3° del CPCC.
En lo que atañe al informe requerido por el inciso 2° se acompaña certificado expedido por el Registro de la Propiedad de la Capital Federal, en el que pese haberse solicitado para el juicio de usucapión y lo determinado por la norma procesal pertinente, no informa sobre los datos personales de los titulares de dominio.
A efectos de suplir la deficiencia informativa apuntada, como así también para cumplir con la norma legal citada, solicito se ordene oficio al Registro de la Propiedad de la Capital Federal, para que informe sobre los datos que omitió proporcionar.

IV.-PRUEBA
Como prueba de los hechos invocados ofrezco las siguientes medidas:

a) DOCUMENTAL: Se acompaña la siguiente documentación: plano posesorio; catorce comprobantes de compra de materiales; libreta de enrolamiento; fotocopia del documento nacional de identidad; cincuenta comprobantes de pago de O.S.N. (hoy Aguas Argentinas); setenta y nueve facturas de SEGBA (hoy Edesur); treinta y cuatro comprobantes de pago de impuesto inmobiliario; treinta comprobantes de pago de Gas del Estado (hoy Metrogas); cuarenta comprobantes de pago de la tasa Municipal.
b) INFORMATIVA: Se libren los siguientes oficios de pedidos de informes:
1.- A LA MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES: A fin de que informe sobre los siguientes puntos: a) si los cuarenta comprobantes de pago de tasa municipal que se agregaran son auténticos y si fueron recibidos los pagos allí indicados; b) si el inmueble correspondiente a la partida 54 se encuentra al día en el pago de servicios municipales que afectan al mismo.
2.- A LA DIRECCIÓN GENERAL DE RENTAS DE LA CAPITAL FEDERAL: a) autenticidad de los treinta y cuatro comprobantes de pago de impuesto inmobiliario que se adjuntan; b) si los pagos allí indicados fueron percibidos por esa dirección; c)si el referido inmueble se encuentra al día con los pagos respecto del impuesto inmobiliario.
3.- AL REGISTRO NACIONAL DE LAS PERSONAS: A fin de que informe sobre el domicilio denunciado por la Sra. Curti, Lucía Paula al gestionar su Documento Nacional de Identidad.
4.-A SEGBA (HOY EDESUR): A fin de que se informe si los recibos que se acompañaran fueron otorgados por esa empresa a la Sra. Moreno, Cecilia en el expediente N° 258.
5.-A GAS DEL ESTADO (HOY METROGAS): A fin de que informe si los recibos que se acompañan fueron otorgados por esa empresa a la Sra. Moreno, Cecilia.
c) CONFESIONAL: Se designe audiencia a fin de que los demandados absuelvan posiciones y reconozcan documentos a tenor del pliego que oportunamente se acompañara.
d) TESTIMONIAL: Se cite a prestar declaración testimonial a las siguientes personas quienes depondrán en base a los interrogatorios que oportunamente se acompañaran en autos:
1.-Mobbili, María Teresa, almacenera, Mendez de Andes 193 (hoy A. Jauretche 193).
2.-Romay, Silvia, médica, Mendez de Andes 202 (hoy Jauretche 202).
3.-Defelippe, Gabriela, farmacéutica, Otamendi 698.
e) INSPECCION OCULAR: Que a efectos de determinar el estado de ocupación por parte de mi mandante del inmueble motivo de autos, como así también inventariar el mismo, solicito que oportunamente el Sr. Actuario se constituya en el mismo y realice la inspección ocular correspondiente informando posteriormente de dicha circunstancia a V.S.

VII.-DERECHO
Fundo mi derecho a la inspección instaurada en lo dispuesto por los arts. 2351, 4015, 4016 y siguientes y concordantes del Código Civil; ley 14.159; y arts. 679 y 680 y siguientes y concordantes del Código Procesal Civil y Comercial, Doctrina y Jurisprudencia del fuero sobre el particular.

VII.-PETITORIO
Por todo lo expuesto a V.S. respetuosamente solicito:
1.-Me tenga por presentado, por parte y con el domicilio legal constituido.
2.-Por iniciada la presente demanda y ofrecida la prueba pertinente.
3.-Se ordenen las medidas solicitadas en los puntos IV Y V del presente.
4.-En su oportunidad se haga lugar a la demanda instaurada en todas sus partes, con costas a la demandada.
Quiera V.S. proveer de conformidad
Será Justicia.



CONTESTA DEMANDA


Señor JUEZ:

CURTI, LUCIA PAULA, por derecho propio y con el patrocinio letrado de la Dra. MORO, NATALIA SOLEDAD, Tº 19 Fº 152, constituyendo domicilio legal en Rodríguez Peña 279, 8º “E” de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en autos caratulados “Moreno, Cecilia c/ Curti, Lucia Paula s/ Usucapión” a VS dice:


PRELIMINAR.-
1- Personería. Que la demandada Doña Curti, Lucia Paula me ha constituido en mandataria para que conteste la presente acción y prosiga su tramite hasta su finalización, como lo pruebo en el Poder que se acompaña.-
2- Objeto. Cumpliendo instrucciones de mi poderdante, vengo a contestar la demanda interpuesta por la Señora Moreno, Cecilia, solicitando para su oportunidad el rechazo de la misma con costas y en virtud de lo que paso a exponer.


I- HECHOS.-
3- Desconocimiento de los hechos. Mi Mandante expresamente niega:
a) Que el actor detente la posesión del inmueble de la calle Mendez de Andes 185 hoy Arturo Jauretche 185, desde hace mas de veinte años
b) Todo hecho expuesto en el escrito de la demanda que no reconozca expresamente mediante este escrito de responde

4- Compra lote. El día 5 de Agosto de 1965 adquirí el lote en cuestión, por medio de los martilleros Toselli y Fuentes, instalados en la calle Rosario 680 de esta Capital, por la suma de U$S 180.000

5- No ocupación lote. La accionante no ha ocupado, como expresa en su demanda, el bien en litigio desde hace mas de veinte años, ya que al adquirido, mi poderdante, según se ha expuesto, lo visitó, visitas que asimismo realizo posteriormente en diversas oportunidades, sin que se advierta signo alguno de ocupación.


II- DERECHO.-
6- Disposiciones legales. Funda mi mandante su derecho, en lo que dispone los artículos 1323 y sigs del Código Civil.


III- PRUEBA.-
7- Ofrecimiento. Ofrezco a VS la prueba que hace al derecho de mi parte y que consiste en la siguiente:
a) Confesional: Se cite al actor a fin de que absuelva posiciones a tenor del interrogatorio que se acompañara en el momento de la audiencia a designarse, bajo apercibimiento de tenerlo por confeso en caso de incomparecencia.-

b) Documental: 1)Escritura Pública; 2) Recibos de pago............

c) Testimonial: Se cite a prestar declaración testimonial a las siguientes personas, a tenor de interrogatorio.
1) Mariano Closs, comerciante, Diaz Velez 5525
2) Jose Meolans, Bioquímico, Campichuelo 841
3) Erica García, médica, Jauretche 160
4) Pablo Toselli, martillero, Otamendi 223

d) Informes: Se requieran informes mediante el libramiento de los correspondientes oficios a:
1) Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a fin de que indique a) a nombre de quien figura inscripto el lote desde el año 1965 hasta la fecha, con indicación de domicilio de las personas que revistieran tal carácter; b) si se solicito permiso para construir en el referido bien, desde el año 1980 hasta la fecha, con mención del nombre y domicilio de las personas que hubiesen efectuado tal solicitud; c) inspecciones efectuadas al lote, causa de las mismas, diligencias practicadas, comprobaciones efectuadas.-
2) Registro de la Propiedad, a fin de que indique si el lote se halla inscripto a nombre de Moreno Cecilia, con mención de los nombres y domicilio de las personas que detentaron su dominio desde el año 1965 hasta la fecha
3) Toselli y Fuentes, a fin de que indiquen, a) si por intermedio de ellos se vendió a la Sra. Curti, Lucía Paula el lote en cuestión, la fecha de venta, condiciones de pago, escrituración y posesión; b) si al ofrecer el lote en venta se colocaron carteles y/o se efectuaron anuncios.

IV- PETITORIO.-
8- Por lo expuesto, de VS solicito:
a) Se me tenga por presentado, por parte a mi mandante y por constituido el domicilio legal
b) Se agregue el testimonio de poder, la escritura publica y recibos de pago de impuestos que acompaño
c) Se tenga por contestada la demanda
d) Oportunamente se rechace, con costas.-


PROVEER DE CONFORMIDAD
SERÁ JUSTICIA




La prueba

1. Generalidades

En el proceso de usucapión la prueba adquiere una importancia trascendental, ya que en ningún supuesto el actor queda liberado de la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, es él quien tiene la carga de probar el animus domini.
Aun cuando puede entenderse que no hay hechos controvertidos, porque el demandado se ha allanado a la demanda, o porque no la ha contestado, siempre corresponde que el juez reciba la causa a prueba. Esta etapa procesal es la inmediatamente posterior a la contestación de la demanda o de la reconvención en su caso.

Normalmente será el actor el que solicite la apertura a prueba pero puede ocurrir, si ha mediado reconvención, que sea el demandado y reconviniente quien la solicite.

En el orden nacional la ley 24.573 ha introducido importantes modificaciones que se proyectan a lo largo de toda la etapa probatoria.
El art. 360 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación establece que el juez debe citar a las partes a una audiencia que se celebrará con su presencia bajo pena de nulidad, en la que, deberá invitarlas a una conciliación, fijará los hechos que considere conducentes a la decisión del juicio sobre los que versará la prueba, declarará cuáles de ellas son admisibles.


2. Ofrecimiento

Tratándose de una cuestión estrictamente procesal rigen los códigos respectivos.

El plazo de prueba es fijado por el juez y no excederá de cuarenta días (art. 367, Cód. de la Nación, y 365 del provincial). En este último, no influye en cuanto al plazo la naturaleza sumaria del proceso, toda vez que el art. 487 faculta al juez para acordar el plazo que estimare necesario para la producción de la prueba, de modo que el mismo podría ser inferior a cuarenta días, pero nunca superarlo.
La diferencia que existe entre ambos procedimientos está dada, porque en la Capital Federal, siendo el juicio ordinario y existiendo prueba a producirse fuera de la República, las partes pueden solicitar la concesión de plazo extraordinario de prueba (art. 369). En cambio en la provincia, siendo el proceso sumario, no procede el plazo extraordinario (art. 493).

En cuanto al ofrecimiento de prueba, es fundamental la diferencia entre uno y otro Código que se ha acentuado luego de la sanción de la ley 24.573. Antes de la reforma introducida por esta ley en el Código de la Nación, el plazo para ofrecer pruebas en el juicio ordinario era de diez días que comenzaba a correr para ambas partes luego del quinto día de notificadas personalmente o por cédula de la resolución que ordenaba la apertura a prueba (art. 135, inc. 40), siempre que no se hubiere formulado oposición (arts. 367 y 361). Si alguna de las partes se había opuesto a la apertura a prueba, el plazo comenzaba a corres desde que el juez resolvía la oposición.
La ley 24.573 mantiene el plazo de prueba máximo de cuarenta días que debe fijar el juez, que ahora comienza a correr desde la fecha de celebración de la audiencia prevista por el art. 360 (art. 367). Celebrada la audiencia establecida por el art. 360 y tal vez desestimadas algunas pruebas que el juez haya considerado inadmisibles, se forman los cuadernos por separado para cada parte (art. 380).-

Entre las pruebas que pueden ofrecerse, se encuentran todas las medidas admitidas excepto la documental puesto que de acuerdo a los arts. 333 a 335, la misma debe acompañarse con la demanda, reconvención y la contestación de ambas.
Si en la contestación de la demanda o de la reconvención se alegaren hechos no invocados en una y otra, los actores y reconvenientes podrán agregar prueba documental referente a esos hechos dentro de los cinco días de notificada la providencia respectiva (art. 334). En la provincia de Buenos Aires, dada la naturaleza sumaria del juicio, no sólo la instrumental debe ser acompañada en las oportunidades ya indicadas, sino que conforme al art. 484, segundo párrafo, también debe ofrecerse todas las demás pruebas.


3. Hechos que deben probarse

Dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición de dominio y aun cuando el dominio esté adquirido sin necesidad de sentencia que lo declare, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición.
En este sentido, el juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas atento a las razones de orden público interesadas. Es por ello que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente, bajo condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad, de acuerdo a lo establecido por la ley 14.159 y las modificaciones introducidas por el decreto ley 5756/58.

Para probar la realización de los actos comprendidos en el art. 2351 y el constante ejercicio de la posesión, no basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de los demandados, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde, los derechos que le han sido desconocidos.

El actor debe probar:

a) Que ha poseído el inmueble usucapido con ánimo de dueño.
b) Que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida.
c) Que la posesión, con todos esos caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley.

De modo que quien pretende usucapir debe no sólo acreditar en forma definida y plena que ha poseído realmente, de manera quieta, pacífica, pública e ininterrumpida con verdadera intención de someter la cosa al ejercicio de su derecho de propiedad, sino también sobre qué bien efectivamente la habría ejercido


a) Posesión a título de dueño

Siendo los elementos de la posesión el corpus y el animus domini, y tratándose este último de un elemento subjetivo, su acreditación puede resultar difícil. Es por ello que la intención de poseer debe manifestarse expresa u objetivamente, sin claudicaciones pues un comportamiento ambiguo o una actitud complaciente, jamás llegarían a constituir expresiones claras y convincentes del animus domini
Los actos de posesión para que sirvan de fundamento a la prescripción adquisitiva, deben caracterizarse como el ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble y no ser producto de una simple tolerancia del propietario del fundo.

La circunstancia de que el poseedor conociera que el dominio se encontraba en cabeza de la demandada no impide poseer animus domini ni transformar a quien prescribe en simple tenedor, si éste tiene la cosa bajo su poder y lo hace con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (art. 2351, Cód. Civil). La distinción entre uno y otro carácter (poseedor o tenedor) surge, al margen de la detentación, que es común a ambos, del elemento intelectual de la posesión, el animus rem sibi habendi.

No es necesario probar en forma especial el animus, pues al ser un elemento subjetivo sólo cabe que se ponga de manifiesto a través del corpus posesorio. De ahí que acreditado éste, el elemento intencional se presume. No obstante, no pueden caber dudas sobre el uso del inmueble ajeno como si fuera propio. La ocupación de un inmueble en forma continua, pública y pacífica hace presumir la existencia del animus domini.
La posesión ad usucapionem es la posesión ejercida con ánimo de dueño, porque a ese efecto carece de virtualidad la simple tenencia, que caracteriza a quienes reciben o mantienen la cosa reconociendo en otro la propiedad. En la medida en que no ocurra una interversión de título que los convierta en poseedor, continuará siendo un mero tenedor por más que se haya poseído por dilatado lapso y que se hayan ejecutado actos materiales. Para la interversión del título, no basta la sola voluntad de cambiar el título de la posesión sino que es necesario la prueba de actos manifiestos.

El Código Civil ha zanjado en parte las dificultades probatorias, a través de la instauración de numerosas presunciones. En este sentido, cobra especial virtualidad el art. 2353, que sienta el principio de la inmutabilidad de la causa de la posesión, así como también el art. 2384 que enumera en forma meramente enunciativa actos posesorios de inmuebles, tales como la mensura, deslinde, cultivo, percepción de frutos, reparaciones, ocupación. Así, la realización de algunos o todos los actos posesorios enumerados en el art. 2384, Cód. Civil, analizados en su conjunto, y sin que exista prueba de parte de quien se opone que sean a título precario, permite presumir el animus domini.
En consecuencia, la dificultad probatoria que presenta el animus domini es atempera por la propia ley al permitir inducirlo de la realización de actos como los mencionados en el art. 2384 del Cód. Civil.

La posesión debe comprobarse por la realización real y efectiva de hechos que acrediten el animus, esto es, la voluntad manifiesta de tener la cosa para sí, no basta al respecto la prueba del corpus, es necesario la comprobación de esa fuerza de voluntad indispensable para la aprehensión como dominio. Por lo tanto, mientras no se demuestre que alguien posee un bien con ánimo de dueño, se lo debe considerar como un mero detentador.
Si, por ejemplo, quienes pretenden usucapir sostienen que ocuparon la casa como inquilinos durante varios años, ello evidencia que al menos inicialmente eran meros tenedores del bien, detentando la ocupación y reconociendo en otro la propiedad (arts. 2352 y 2462, Cód. Civil) y no tenían por lo tanto el animus domini de quien actúa sin reconocer en otro el derecho de propiedad. El caso del 1ocatario constituye el ejemplo clásico para explicar la diferencia entre el poseedor y el mero tenedor.

Como ya se dijo, la enunciación de actos posesorios contenida en el art. 2384 es enunciativa, por ello la jurisprudencia elaboró un catálogo de actos de dicha naturaleza:

· El empadronamiento del inmueble constituye un dato importante a los efectos de la prescripción adquisitiva, porque refleja públicamente la presencia de los actores en la posesión del inmueble. Implica la determinación de que quien lo empadrona lo posee animus domini.

· El hecho de dar en alquiler una vivienda construida en el predio que se pretende usucapir, constituye un claro y terminante acto posesorio (art. 2384, Cód. Civil). Y no puede, a ningún título, ser etendido como contrario al animus posesorio de quien lo cede, en tanto su actitud no supone una “interrupción” de su propia posesión, sino una reafirmación de ésta.

· Tratándose de una finca urbana, no es posible exigir la realización de actos posesorios tales como alambrados, vallas, cercos, plantaciones tales, como ocurre en los inmuebles rurales. En tal caso, aquellos actos están representados por la ocupación pacífica del inmueble.


Se ha considerado que no acreditan la posesión con ánimo de dueño los siguientes actos:

· Los comprobantes de pago acerca del tiempo de uso del servicio telefónico o los correspondientes al servicio de agua y energía eléctrica, carecen por sí de relevancia para demostrar la posesión que invoca el usucapiente por cuanto el tenedor de un inmueble puede usar de aquellos servicios.

· Los comprobantes de pago de energía eléctrica, impuesto a las actividades lucrativas y de pesas y medidas por la existencia de un negocio, no sirven para caracterizar el motivo de la ocupación: tanto puede responder a una simple tenencia como a la posesión en sentido técnico (art. 2351, Cód. Civil). Distinto es al respecto el recibo de alumbrado y limpieza y servicios de Obras Sanitarias de la Nación.

· La realización de mejoras no resulta un medio de convicción definitiva, pues la factura de las mismas no exige, necesariamente, que quien las realizó y habita el inmueble, las haya hecho animus domini. De allí que sea menester la prueba no sólo de la ocupación del bien, sino que la misma se realiza a título de poseedor.

· El plano de mensura exigido sólo constituye un elemento formal de la demanda, necesario para deslindar con precisión el inmueble, pero no puede exhibírselo como acto posesorio si no se alega el hecho de su realización, con la prueba adecuada como manifestación del ánimo de poseer para sí. La mensura simple, por sí sola, resulta insusceptible de ser computada como acto posesorio

· El domicilio es el asiento jurídico de la persona, pero su existencia no importa el ejercicio de la posesión del lugar en donde aquél se encuentra.
Es fundamental que el usucapiente acredite la ocupación efectiva y real del inmueble, o por lo menos la posibilidad física de ocuparlo, ya que la posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, razón por la cual no es necesario que se domicilie en él, ya que nada obsta que posea por medio de un tercero, por ejemplo, si se ha dado el inmueble en locación. Por lo tanto, así como el no domiciliarse en el inmueble no es obstáculo para la usucapión, inversamente, el domiciliarse en el inmueble, no basta por sí solo para tener por demostrado el ejercicio de la posesión.

· Las mejoras introducidas por los locatarios en la casa no alcanzan para intervertir el título de tenedores, a lo sumo implicarían el ejercicio del derecho personal que le acuerdan los arts. 1533 y 1534 del Cód. Civil, pudiendo reclamar el pago de las mejoras en los términos del art. 1539 y ss. del mismo cuerpo legal.

· Los llamados actos de tolerancia, ni la implementación de simples facultades legales sirven para usucapir dado que es menester el ejercicio de la posesión a título de dueño


b) Posesión pública

El carácter público de la posesión animus domini, y su exteriorización unívoca es imprescindible para que el verdadero propietario de la cosa pueda darse cuenta que un tercero está ejerciendo sobre ella actos de propiedad a fin de poder repelerlos en su caso. Por ello el hecho de apoderamiento de la cosa, con ánimo de dueño, debe trascender con la publicidad que exigen los arts. 2478 y 2479 del Cód. Civil.
La publicidad de la posesión no significa que sea conocida por el propietario, basta que sea tal que éste haya podido conocerla, y es importante pues, si los verdaderos propietarios pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró y no hicieron nada al respecto, la ley presume en ellos el abandono, y en consecuencia la posesión en el usucapiente se consolida.

Lo contrario a la posesión pública es la posesión clandestina que se da por medio de actos subterráneos o por actos posesorios realizados durante la noche, lo cual significa haberse tomado el trabajo necesario para sustraerla al conocimiento de quienes tenían derecho a oponerse.-


c)Posesión pacífica

Una posesión adquirida o mantenida por todo el período de la prescripción por medio de la fuerza o de la violencia no permite la adquisición del derecho, debiéndose entender por violencia no sólo las vías de hecho sino también la violencia moral.
La prescripción adquisitiva de cosas poseídas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el día en que se haya purgado el vicio de la posesión (art. 3959), lo caul sucede al año de haber cesado la fuerza o la violencia


d) Continua e ininterrumpida

Se exige que la posesión sea continua e ininterrumpida porque debe demostrar la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone, pero no es necesario que realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa, porque la voluntad de conservar la posesión se juzga como continua mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (art. 2445).-
La continuidad en la posesión es concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa. Por lo cual, cuando el actor, con pruebas directas que se complementan recíprocamente y que son adecuadas y suficientes, ha demostrado la posesión continua de aquél durante el plazo legal con ánimo de tener la cosa para sí, procede declarar adquirido por prescripción un inmueble


e)Duración de la posesión

Para la posesión con justo título y buena fe se requieren diez años, y faltando justo título o buena fe, veinte.

El usucapiente no sólo debe acreditar que ha poseído en forma pública, pacífica, continua, ininterrumpida y con ánimo de dueño, sino además, el tiempo que su posesión ha durado. En este sentido, la presunción establecida por el art. 4003 puede ser sumamente importante, ya que si el poseedor presenta en apoyo de su posesión un título, se presume que ha poseído desde la fecha del mismo. Será muy difícil que se dé esta situación, salvo que se tratara de un poseedor que cuenta con un justo título a su favor, pero carece de buena fe, en cuyo supuesto para adquirir el dominio necesitará recurrir a la usucapión larga. Esta la presunción del art. 4003 puede funcionar si el prescribiente presenta en apoyo de su posesión un boleto de compraventa, siempre que revista caracteres de autenticidad. No será justo título a los fines de la usucapión abreviada, pero como es un título suficiente para adquirir la posesión, puede reconocérsela valor a los efectos de acreditar el comienzo de la misma.
Nuestro Código no recoge la presunción sentada por el art. 2234 del francés, en virtud de la cual el poseedor actual que acredite haber poseído, desde antiguo se presume que ha poseído en el tiempo intermedio. Aun no existiendo como presunción legal, la jurisprudencia la ha admitido como presunción hominis. Esta conclusión es totalmente lógica, ya que puede resultar casi imposible demostrar año por año, mes por mes, día por día, que se ha poseído el inmueble usucapido. Ello así, no es necesario que las evidencias abarquen todo el plazo de prescripción; basta que exterioricen la existencia de la posesión durante una buena parte de ese lapso.

El juez debe ser muy estricto en la apreciación de esta circunstancia porque la omisión de probar ciertos lapsos de posesión puede encerrar la ocultación de la existencia de causales interruptivas. En concordancia con dicha posición, el más alto tribunal provincial estableció que en las demandas por usucapión debe probarse la posesión animus domini actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal.

Otro problema que se ha planteado es el relativo a la fecha hasta la cual debe computarse el lapso de posesión, esto es, si los veinte años deben estar cumplidos al promoverse la demanda, o si, por el contrario, es factible que se operen durante la secuela del juicio anterior a la sentencia.
La jurisprudencia más moderna se inclina por la segunda posición, invocando la disposición del Código Procesal que faculta al juez para hacer mérito en la sentencia de los hechos producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos.
Desde un punto de vista formal, la solución no es desacertada, ya que el dominio no se adquiere en virtud de la sentencia, sino por la posesión durante el término legal. Pero de admitírsela sin distinciones, se llegaría a la conclusión de que siempre es conveniente promover el juicio por lo menos dos años antes de cumplirse el plazo de prescripción, ya que es el tiempo probable que puede insumir el proceso hasta la clausura del período probatorio. Pero esa ganancia de tiempo encierra un enorme riesgo, ya que notificado el traslado de la demanda, es muy factible que el propietario reconvenga por reivindicación y, de ese modo, se vean frustrados los tantos años de posesión del actor. Por ello es conveniente promover el juicio cuando ya está cumplido el plazo. Más aún, mejor será dejar pasar un cierto tiempo posterior al vencimiento de aquél, salvo que se cuente con pruebas fehacientes que acrediten el comienzo de la posesión.
Por último, cabe destacar que ese cómputo del tiempo posterior a la iniciación del proceso no sería posible si el demandado hubiera reconvenido por reivindicación, en razón del efecto interruptivo del curso de la prescripción que provocaría ese acto procesal.

Se ha admitido últimamente en doctrina y jurisprudencia, que el plazo de prescripción adquisitiva de la propiedad sea computado hasta la fecha de la sentencia y no hasta la fecha de iniciación del juicio.


Medios de prueba



1. Generalidades

La ley 14.159 en su art. 24 establecía que en el proceso de usucapión se admitía toda clase de prueba, pero consagraba una importante limitación: el fallo no podía basarse exclusivamente en la prueba testimonial (inc. b). El decreto-ley 5756/58 ahora en el inc. e) del art. 24, reitera los mismos términos.

En consecuencia, las partes podrán ofrecer todas las medidas probatorias aceptadas por la ley, también pueden solicitar al juez que éste disponga la procedencia de medios probatorios no previstos, siempre que no se afecte la moral, la libertad personal de los litigantes o terceros, o no esté expresamente prohibido para el caso (art. 378, Cód. nacional y art. 376, Cód. de la provincia).


a) Documental

a) Algunos ejemplos

Luego de veinte años es factible que se hayan acumulado múltiples documentos que pueden servir como elementos corroborantes para tener por acreditada la posesión.
Así, por ejemplo, el actor podría adjuntar: comprobantes de gastos efectuados en el inmueble, tales como contratos, presupuestos, facturas, remitos, recibos que demuestren la ejecución de obras, como la edificación de una casa, la ampliación de una construcción ya existente, las reparaciones en general, el cambio de cañerías, artefactos sanitarios, puertas, ventanas, la pintura, la instalación de la red de gas o electricidad, el alambrado o cercado, la construcción de galpones u otras obras complementarias, el sembrado, la cosecha, la plantación de árboles, su poda, la construcción de un pozo o tanque de agua, etcétera.
Son tan variadas las posibilidades, que una enumeración completa es imposible.

La inexistencia de comprobantes que acrediten la realización de tales actos no constituye óbice para que se demuestren por otros medios de prueba, ya que no constituye obstáculo legal para la procedencia de la acción la falta de documentos que acrediten la inversión, efectuada en la compra de materiales como ladrillos, alambre, plantas, etcétera, pues generalmente no se acostumbra guardar por muchos años recibos de adquisición de esa naturaleza ni pudo entrar en la mente de los interesados su conservación para preconstituir prueba legal al respecto, frente a una posesión cumplida con anterioridad a la vigencia de la ley 14.159. Pero tratándose de instrumentos privados, éstos deberán ser reconocidos por aquellos de quienes emanaron.

Otros supuestos de prueba documental pueden ser los siguientes:

a) Contratos celebrados con terceros: por ejemplo la locación o arrendamiento de todo o parte del inmueble, convenios de desocupación, la cesión en comodato, para provisión de la red cloacal, de gas, para pavimento, etcétera.
b) Planos de obras hechas en el inmueble, aunque no tengan la aprobación por la autoridad administrativa, de mensura, de deslinde, etcétera.
c) comprobante de pago de energía eléctrica, gas y teléfono, solicitud de instalación de medidor o de servicio telefónico.
d) Partidas del Registro Civil donde aparezca denunciado como domicilio del usucapiente el del correspondiente inmueble poseído.
e) Planillas de revalúo o constancias de empadronamiento del inmueble.
f) Expedientes judiciales: por ejemplo un juicio de desalojo contra su locatario; la homologación de un convenio de desocupación; una acción declarativa de prescripción, rechazada por no haberse cumplido el término de posesión; una ejecución fiscal, etcétera.

En doctrina se ha estimado como un excelente medio de prueba, el éxito en un interdicto para retener o recobrar la posesión


b) El caso especial de los impuestos

La ley 14.159 establecía al respecto: "La demanda deberá acompañarse de... certificados emitidos por las oficinas recaudadoras, de los que resulten que el actor o quienes le han transmitido el derecho, abonaron a su respectivo nombre el impuesto por todo el lapso de la posesión". Los inconvenientes prácticos que trajo dicha exigencia, hicieron que fueran prácticamente de cumplimiento imposible, pero la jurisprudencia se encargó de atemperar el rigor de la ley.
El decreto-ley 5756/58 modificó el alcance de la exigencia, disponiendo en el segundo párrafo del inc. c), del art. 24: "Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión".

En consecuencia, luego de la reforma, la acreditación del pago de impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción, ya que ahora dicho pago será especialmente considerado, o sea que como elemento probatorio sigue teniendo una gran importancia pero no es decisivo para el éxito de la acción; tiene un valor meramente complementario. Es un simple acto exteriorizante del animus domini del usucapiente pero nada prueba en relación al corpus posesorio.
Será conveniente acreditarla la autenticidad de los recibos, recurriendo a la prueba de informes en las respectivas reparticiones.

Por otra parte, el decreto ha eliminado la exigencia de que los recibos estén a nombre del usucapiente, por lo tanto, a éste le basta presentarlos aunque figuren a nombre de otra persona. La tenencia de dichos recibos hace presumir su pago por parte de quien los presenta, pero esta presunción es iuris tantum. Además, tampoco se exige la demostración del pago durante todo el lapso de posesión.

El hecho de que el usucapiente acredite haber abonado los impuestos durante todo el lapso de posesión, si no está avalado por otras pruebas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada dicha posesión pues un simple tenedor, como un locatario pueden abonar los impuestos y ellos por sí solo no lo convierte en poseedor. Por lo tanto, es correcta la posición del decreto en eliminar el carácter decisivo, para la procedencia de la acción, que ley daba a la acreditación del pago de los impuestos. El pago de obligaciones fiscales sirve únicamente para comprobar el ánimo de dueño que tiene el ocupante y no el transcurso del término legal de prescripción.

El animus domini se acredita demostrando que el poseedor se ha comportado como si fuera el propietario y un propietario normalmente abona los impuestos que gravan su inmueble. De ahí que el pago de éstos por parte del poseedor constituya un buen medio de prueba de ese estado subjetivo.

No siempre los propietarios abonan todos sus impuestos, entonces, no se advierte motivo para ser más exigente con el poseedor. Tampoco puede exigirse que el pago haya sido regular, porque aun aquellos propietarios que suelen pagar sus impuestos, a veces no lo hacen en las fechas fijadas por el órgano recaudador a la espera de una moratoria que permita sanear la situación. En este aspecto tampoco podemos ser más exigentes con el poseedor.
La regularidad en el pago deberá ser apreciada por el juez, haciéndola jugar en concomitancia con otras pruebas. No es necesario que el poseedor acredite el pago de impuestos desde el comienzo de la posesión ni durante el período de veinte años.
Si los impuestos han sido pagados en una sola vez inmediatamente anterior a la promoción de la demanda, su fuerza probatoria declina considerablemente, ya que hace pensar en que se trata de una prueba preconstituida restándole fuerza de convicción e implicaría una presunción de duda sobre la buena fe del poseedor, lo cual no constituye un impedimento legal para el acogimiento de la acción.
Pero, tampoco será decisivo para rechazar la acción, el pago de impuestos atrasados en una sola vez antes de iniciarse la demanda, si del resto de la prueba producida, ha resultado acreditada la posesión durante el lapso que establece la ley.
Menor valor probatorio aún tendrá el pago único hecho con posterioridad a la promoción de la demanda, puesto que es totalmente inhábil para exteriorizar el animus domini a que aluden los arts. 2351, 2375 y 4015 del Cód. Civil. y carecerá de total eficacia para integrar la prueba prevista en el art. 24, inc. c) de la ley 14.159.

No interesa la fecha en que debieron hacerse los pagos, sino aquélla en que efectivamente se realizaron. Si el poseedor abona impuestos atrasados por diez años, este hecho hará presumir su animus domini desde la fecha del pago, pero no podrá remontarse a los diez años anteriores.

La presentación de un certificado de libre deuda no suple la agregación de los recibos, ya que el hecho de que no haya deuda fiscal no significa que haya sido cancelada por el poseedor.-


b) Confesional

Tanto el actor como el demandado pueden exigir que la parte contraria absuelva posiciones concernientes a la cuestión que se ventila en el juicio (art. 404, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación).
En la Capital Federal, siendo el juicio ordinario, pueden pedirse posiciones también en segunda instancia, las que recaerán sobre hechos que no hubiesen sido objeto de dicha prueba en la instancia anterior (art. 260, inc. 4, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación).
La confesión del demandado debe ser apreciada con criterio restrictivo, ya que aquí son válidos los mismos argumentos dados para negar al allanamiento a la demanda un valor absoluto, que exima al actor de probar los hechos en que ésta se funda. Lo propio cabe decir en el caso en que medie confesión ficta.


c) Informativa

Los informes que se soliciten a oficinas públicas o a entidades privadas deben versar sobre hechos concretos controvertidos en el proceso (arts. 396 y 394, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación y Cód. Proc. Civ. y Com. provincial, respectivamente). No será admitida esta prueba cuando tienda a sustituir otro medio probatorio que específicamente corresponda por ley o por la naturaleza de los hechos controvertidos (arts. 397 y 395, uno y otro Código).
Así será común que el actor se valga de esta medida probatoria, por ejemplo, oficiando a la policía, Secretaría Electoral, Registro de las Personas, Correo, Cajas de Previsión, Dirección General Impositiva, etcétera, para que informen el domicilio que tienen registrado; a las empresas prestatarias de servicios de luz, gas, teléfono, etcétera, para que informen a nombre de quién se extiende la facturación, en qué fecha fue solicitado el servicio; al municipio, para que informe si se ha otorgado un permiso de edificación, si se han aprobado planos, si se ha concedido habilitación por algún negocio instalado en el inmueble, etcétera.


d) Pericial

Esta prueba estará a cargo de un perito único de oficio, designado por el juez, sin perjuicio de la facultad que tiene cada parte de designar un consultor técnico, según el art. 458, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación, dado el carácter ordinario del proceso.
En el juicio de usucapión, la prueba pericial puede resultar interesante, sobre todo a los fines de acreditar la antigüedad de construcciones, plantaciones, alambrados, etc., aunque la pericia sobre antigüedad de signos posesorios visibles resulta insuficiente si contiene conclusiones simplemente estimativas, sin fuerza asertiva y de soporte objetivo.


e) Inspección ocular

Normalmente el actor solicitará el reconocimiento judicial del inmueble usucapido. El valor probatorio de esta medida es relativo y sólo sirve en cuanto esté corroborado por otras pruebas.

Se concreta suficiente prueba compuesta para usucapir, si las mejoras comprobadas en la inspección ocular son detalladas también por los testigos, porque no es preciso que cada hecho afirmado por los testigos tenga comprobación en otra prueba no testifical. Pero esta prueba, si bien puede implicar la constatación de construcciones, mejoras, etcétera, en la época en que ella se realiza, nada acredita con respecto a la antigüedad de la posesión.

El hecho de que no se constate en la inspección ocular, quién habría realizado las obras y plantaciones, no la desmerece, pues es lógico entender que las hizo el actor si exhibió una posesión bastante para prescribir.


f) Testimonial

Comúnmente la prueba testimonial será la prueba más importante, aunque no podrá ser la única, ya que tanto la ley 14.159 como el decreto-ley 5756/58 establecen expresamente que el fallo no podrá fundarse sólo en esta prueba.
El descrédito en que habían caído tales informaciones se debía a que ellas por lo general se basaban en la declaración de testigos complacientes. De todos modos y superado en la actualidad el problema generado por el carácter voluntario del juicio, y dada la naturaleza de los hechos que deben acreditarse, la declaración de testigos que han presenciado su realización, cobra un valor trascendente.

La prueba testifical sigue siendo de valor preponderante, es la más sustancial y la de mayor importancia, dada la naturaleza de los hechos que se procura justificar. Es necesario que esa prueba se halle corroborada o integrada por evidencias de otro tipo que formen, con ella, la prueba compuesta, y para eso no es forzoso que dichas evidencias versen sobre actos cumplidos a lo largo de los veinte años de prescripción, sino que basta que exterioricen la existencia de la posesión o de alguno de sus elementos durante buena parte de ese período.

Tal es la importancia asignada a la prueba testimonial, que se ha establecido que si esta prueba es contundente, puede aceptarse que la prueba no testimonial no cubra todo el lapso de posesión y de este modo, relevarse al usucapiente de que la prueba no testifical cubra todo el plazo que señala el art. 4015, Cód. Civil.

Los actos puramente posesorios (cultivo de la tierra, habitación, usufructo, etc.) no siempre se pueden documentar, sobre todo cuando se trata de hechos realizados varios años atrás. De ahí que la prueba testimonial sea tan importante, la cual debe ser analizada por los jueces cuidadosamente de conformidad con las reglas de la sana crítica. La prueba de la posesión debe ser plena e indubitable, no siendo suficiente la declaración de testigos en las que no se concretan con toda precisión la realización de actos posesorios animus domini ni tampoco la exhibición de documentos que por sí solos no acreditan la realización de tales actos.

Los testigos no deberán limitarse a declarar que el usucapiente es poseedor, sino que deberán declarar respecto de los hechos controvertidos, de modo que deberán expresar qué actos posesorios ha cumplido el usucapiente, si lo han visto edificar, plantar, alambrar, etcétera, a lo largo de los años. Normalmente podrán ser vecinos quienes rindan mejor testimonio, máxime si llevan muchos años de vecindad. La edad de los testigos es importante en este supuesto, sobre todo cuando se trata de acreditar la antigüedad en la posesión.



Clausura del período de prueba

Una vez producida la totalidad de la prueba, los cuadernos respectivos son agregados al expediente. De acuerdo con el Código Procesal modificado por la ley 22.434, es función del oficial primero disponer la agregación de los cuadernos, sin necesidad de gestión alguna de las partes (art. 482, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación).
Una vez cumplimentada dicha etapa los autos son puestos en Secretaría para alegar sobre el mérito de la prueba.
La presentación del alegato es meramente facultativa. En la provincia de Buenos Aires, dado el carácter sumario del juicio, no hay alegatos.

Luego de la presentación de los alegatos o de vencido el término para presentarlos, el juez llama a autos para sentencia, previa agregación de aquellos (art. 483, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación).



La sentencia

1. Es declarativa

La usucapión es uno de los siete modos de adquisición del dominio que enuncia el art. 2524 del Cód. Civil, y como tal funciona por sí sin necesidad de decisión judicial alguna.
No hay ninguna disposición que determine que es necesario un juicio para adquirir el dominio por usucapión. El derecho nace en cabeza del usucapiente, porque ha poseído la cosa durante el tiempo establecido por la ley.
Ahora bien, como el tráfico jurídico requiere que quien ha usucapido tenga un título en sentido instrumental que le permita disponer jurídicamente del inmueble, es por ello que debe acudir al proceso de usucapión en busca de una sentencia que declare adquirido el dominio y en adelante cumpla las veces de ese título.
El dominio se adquiere por la prescripción, no por la sentencia. Correlativamente, el anterior propietario pierde su derecho, porque otra persona ha poseído el inmueble durante el término y bajo las condiciones legales, y no simplemente porque ha dejado de ejercerlo, ya que el dominio es perpetuo y consiguientemente, inextinguible por el no uso (art. 2510), siendo, además, el dominio es exclusivo y dos personas no pueden tener cada una por el todo dicho derecho sobre una misma cosa (art. 2508).
Consecuentemente, se trata de una sentencia declarativa, ya que no modifica la situación jurídica preexistente o, si se quiere, es una sentencia de mera declaración.
El dominio del inmueble adquirido por prescripción no se diferencia, por su naturaleza y contenido, del de cualquier otro adquirente.
Consiguientemente, la sentencia manda inscribir el dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción respectiva, a nombre del nuevo titular. Si hubiera una inscripción anterior, ésta queda cancelada.


2. La eficacia de la cosa juzgada

En lo sucesivo, esta sentencia adquiere la eficacia de la cosa juzgada, puesto que en el procedimiento actual está debidamente asegurada la contradicción, al dar intervención en el juicio al propietario contra quien se ha usucapido, aun cuando haya estado representado por el defensor oficial, como ocurre con frecuencia.
Si no han sido citados al juicio todos los que se consideraban con derechos sobre el inmueble, respecto de ellos no llegarán los alcances de la cosa juzgada.


3. Efecto retroactivo

Por otra parte, la sentencia declara adquirido el dominio con efecto retroactivo al día en que comenzó la posesión. La opinión mayoritaria de la doctrina se inclinó a favor de esta interpretación.
La finalidad de esta regla es proteger a los terceros que en razón de la apariencia hayan tratado con el poseedor, pues sería injusto que el poseedor pudiera, una vez convertido en propietario, desconocer los derechos que hubiere constituido con anterioridad.


4. Consecuencias

Como corolario de la retroactividad de la adquisición, se desprenden las siguientes consecuencias:

a) Los frutos percibidos por el poseedor durante el lapso de posesión le pertenecen. Su mala fe lo obliga a restituirlos al propietario, cuando éste demanda por reivindicación y triunfa; pero no procede la misma solución cuando adquiere el dominio del inmueble por usucapión, ya que él ha adquirido los frutos como propietario.

b) Los derechos reales constituidos por el poseedor durante el período de prescripción, en el hipotético caso de que ello haya podido ocurrir, quedan consolidados. Esto en la actualidad es prácticamente imposible, pues el poseedor carece de título, y tratándose de derechos reales inmobiliarios, es necesaria la escritura pública (art. 1184), y para ser otorgada ésta, el escribano debe tener a la vista el título debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad y requerir los pertinentes certificados de dicho organismo (art. 23, ley 17.801).

Si se trata de derechos reales que no se ejercen por la posesión, por ejemplo una hipoteca, la situación puede variar según las distintas hipótesis que pueden presentarse:

a) El propietario de un inmueble que está siendo poseído por un tercero, lo grava con hipoteca. A la fecha de la constitución es propietario, de modo que se cumplimenta la exigencia del art. 3119. Luego no cumple y el acreedor hipotecario ejecuta el inmueble.
Es evidente que el poseedor no puede oponer defensa alguna y deberá soportar la ejecución, ya que ni siquiera es un tercer poseedor.

b) El propietario, quizás ignorando que ha perdido el dominio del inmueble porque otro lo ha usucapido, lo grava con hipoteca. Si luego el acreedor hipotecario intenta la ejecución, el usucapiente opondrá la nulidad de la hipoteca, pues fue constituida por quien ya no era propietario (art. 3127).

c) El propietario constituye la hipoteca cuando todavía no ha perdido el dominio, pero la ejecución se plantea cuando ello ya ha ocurrido. Dado el efecto retroactivo de la adquisición, la hipoteca es nula, ya que fue constituida por un no propietario.

Borda considera que la nulidad de los derechos constituidos por el anterior propietario no es justa cuando se trata de derechos reales de garantía, particularmente la hipoteca, ya que el derecho del acreedor debe estar al cubierto de la sorpresa de que luego resulte que el inmueble está poseído por un tercero. Según este autor, el acreedor no tiene por qué indagar si el inmueble está o no poseído por un tercero y si esa posesión “tiene carácter precario o legítimos.”


5. Inscripción registral

La sentencia que hace lugar a la demanda, manda inscribir el dominio en el Registro de la Propiedad a nombre del usucapiente. Correlativamente se extingue la inscripción anterior.
El título que acuerda la sentencia se proyecta estrictamente sobre el inmueble usucapido, en base a las constancias que emergen del plano de mensura. En consecuencia, si la posesión hubiera abarcado una extensión mayor a la comprendida en la sentencia, respecto del excedente, no habrá título, y al interesado no le quedará otra alternativa que promover una nueva acción.
El título en sentido instrumental estará dado por el testimonio de la sentencia, el que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.-
De acuerdo con el art. 149 del Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil, a los fines de la inscripción de las sentencias dictadas en los juicios de usucapión, la secretaría actuaria expedirá un testimonio de dicha sentencia, debiendo cumplimentar los siguientes recaudos:

a) Consignar la registración que se deja sin efecto, o sea el asiento a favor del anterior propietario, si lo hubiera. De no haber registración, lo señalará expresamente.

b) Describir medidas, linderos y superficie del bien usucapido de acuerdo con el plano confeccionado al efecto, que deberá ser acompañado para su registro.

c) En las minutas que acompañarán el testimonio deberá transcribirse la parte pertinente de la sentencia, el auto que declara satisfecha la tasa de justicia, el que ordena la inscripción, con indicación del profesional autorizado para su diligenciamiento, el que tiene por acreditado el pago de los gravámenes municipales y tasas de obras sanitarias, o en su defecto, el que aprobara la inscripción en los términos del art. 5 de la ley 22.427. El testimonio deberá contener la indicación de la inscripción registrar sobre la que habrá de practicarse el asiento y la ubicación de los inmuebles con mención de calle y número.

El art. 10 del decreto citado establece que la solicitud de inscripción de documentos donde conste la adquisición del dominio por usucapión además de contener los datos que se determinan para la solicitud de registro de documentos que transcriban, constituyan o modifiquen derechos reales, deberá ser acompañada de una copia del plano de mensura para prescribir y de la solicitud de cancelación del asiento de dominio contra cuyo titular se operó la prescripción.
Seguramente en el momento de ingresar la solicitud de inscripción en el registro se abrirá folio al inmueble, ya que la incorporación al sistema del folio real no se hace de oficio y, dado el tiempo transcurrido desde la vigencia de la ley 17.801, es muy difícil que durante el lapso de prescripción se haya hecho la matriculación.
En el folio se asentarán las medidas del inmueble conforme surjan de la sentencia y aunque no coincidan con las de la inscripción anterior. Correlativamente, la cancelación del dominio anterior deberá circunscribirse a la superficie usucapida, porque bien puede ocurrir que se haya prescripto una superficie menor de la que surge del antecedente dominial existente en el registro.

-El art. 31 del decreto 2080/80 especifica que si hay plano de mensura aprobado que modifica la configuración del inmueble, la descripción de éste en el documento a inscribir deberá ajustarse a dicho plano. El inmueble se matriculará sobre la base del documento presentado.
Como es conocido en nuestro ordenamiento la inscripción registrar cumple una función meramente declarativa (arts. 2505, Cód. Civil, y 2, ley 17.801). Los derechos reales sobre inmuebles no son oponibles a terceros, mientras no estén registrados.-
Cabe preguntarse si es necesaria la inscripción cuando el dominio ha sido adquirido por usucapión. El tema es controvertido.

Sancionada la ley 17.711 e incorporado el nuevo art. 2505, texto de la Recomendación sufre alteraciones, ya que dice: "La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas'
El tema fue tratado en las "IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil" realizadas en 1976.
Hubo dos despachos: el suscripto por la mayoría estableció que lo prescripto por el art. 2505 del Cód. Civil rige también para la adquisición por prescripción. En consecuencia, tales adquisiciones no pueden ser opuestas a terceros de buena fe adquirentes de derechos reales desmembrados debidamente registrados y constituidos por el propietario antes de que la adquisición por prescripción haya sido inscripta.
-Si bien se reconoce que la adquisición tiene efectos retroactivos al momento en que se comenzó a poseer, sólo será oponible a terceros interesados, a partir de la registración.
El despacho de la minoría, en cambio, sostuvo la inaplicabilidad de la exigencia de la inscripción, agregando que la sentencia dictada en el juicio declarativo de usucapión, sólo debe ser inscripta para hacer entrar el inmueble en el tráfico jurídico inmobiliario y para cancelar el dominio del anterior propietario y los derechos reales por él constituidos 1uego del comienzo de la usucapión.
Consideramos que la primera posición es la correcta, no sólo porque la ley no distingue según sea la causa de la adquisición, sino porque, además, habría otros terceros interesados en que no se les oponga un derecho real que ellos no pudieron conocer.


6. Costas

En principio se aplicarán las disposiciones procesales relativas a la condenación en costas. Por lo tanto, como regla general, ellas estarán a cargo de la parte vencida, rigiendo el principio objetivo de la derrota (art. 68, Cód. Procesal)
El problema se plantea cuando ha intervenido en el juicio el defensor de ausentes. Si la acción prospera, las costas se aplican al demandado, pero ocurre que ese demandado es un propietario desconocido o conocido pero con domicilio ignorado, de modo que la condena sería ilusoria, ya que las costas quedarían impagas.
De ahí que se haya admitido que en tales supuestos, el usucapiente vencedor sea condenado en costas y, consecuentemente, deba abonar los honorarios del defensor de ausentes. Este asume en el proceso una función de fiscalización y contralor de la prueba que favorece al actor, porque en definitiva, sin ello no podría lograr una sentencia favorable. Por lo tanto, no parece contrario a la equidad que sea el usucapiente quien deba cargar con las costas del juicio.
Pero cabe aclarar que últimamente se ha iniciado una corriente jurisprudencial que niega al defensor oficial el derecho a cobrar honorarios enjuicio, aun cuando la parte contraria resulte condenada en costas.
Aplicando estos principios al proceso de usucapión, habría que concluir que, si prospera la acción, no tiene sentido condenar en costas al actor, ya que el defensor carece de derecho para reclamarle honorarios. Y si se rechaza, se le aplicarán las costas, por el principio general de que ellas están a cargo del vencido, pero los honorarios que corresponden a1 defensor oficial deberán ser percibidos por el Estado.


8. Recursos

Rigen al respecto las normas procesales, de modo que la sentencia podrá ser objeto del recurso de apelación, que se concederá libremente y en efecto suspensivo (art. 243).
"El recurso de apelación comprende el de nulidad por defecto de la sentencia” (art. 253).


9. Sentencia que rechaza la demanda

En este supuesto, cuando se desestiman las pretensiones del poseedor, en principio no puede volver a intentar en el futuro una nueva acción, salvo que el motivo del rechazo haya estado dado por no haberse acreditado el cumplimiento del término de posesión que establece la ley.


La usucapión como defensa

Debemos recorrer aquí nuevamente las tres etapas por las que pasa el proceso de usucapión en nuestro medio, esto es, la de las informaciones posesorias, la de la vigencia de la ley 14.159 y la que comienza con la sanción del decreto-ley 5756/58.

En la primera época y dado el carácter voluntario del juicio, podía ocurrir que quien hubiese obtenido una sentencia favorable, luego fuera demandado por reivindicación.
En este supuesto, no podía oponerse al reivindicante el valor de cosa juzgada de que carecía la sentencia, de modo que para defenderse debía acreditar nuevamente la posesión con todos los recaudos que exige la ley y por el tiempo que ella determina.

La bilateralidad del proceso estaba asegurada, ya que la contienda se libraba entre quien pretendía haber adquirido la propiedad por usucapión y quien todavía se consideraba propietario, no obstante haber perdido la posesión.
En cambio, si el demandado, no obstante la sentencia lograda en la información, no podía probar los extremos legales y la reivindicación triunfaba, el inmueble era restituido a su legítimo propietario.
La demanda operaba entonces el efecto interruptivo de la prescripción, si ella todavía estaba en curso.
No corresponde la aplicación del art. 24 cuando la prescripción se invoca como defensa y no como acción, "ya que la bilateralidad del caso sería garantía suficiente para que el juicio se desenvolviese -dentro -de las disposiciones del procedimiento del juicio ordinario, en las que todo litigante encuentra garantías adecuadas para la defensa de sus derechos".
Por lo tanto, ya no se exige el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 24 cuando la usucapión es opuesta como defensa. Ello es totalmente lógico por cuanto:

a) La bilateralidad en el proceso está asegurada;

b) Además, el escaso tiempo con que cuenta el demandado por reivindicación para oponer la defensa, torna materialmente imposible la obtención del plano exigido por el decreto.
c) El demandado que se defiende invocando la prescripción trata de evitar ser privado de la posesión, pero no persigue en cambio la obtención de un título en sentido instrumental.

De ahí que se justifique que se defienda valiéndose de cualquier medio de prueba, inclusive que la sentencia se funde exclusivamente en la testimonial.

"Si bien es cierto que en la usucapión se admite toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse exclusivamente en la testifical, ello no rige cuando la adquisición del dominio por prescripción no se plantea en el juicio como acción, sino como defensa". [Cám. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala II,14/11/78, SPLL, 1979~ 1341.

Tampoco la acreditación del pago de impuestos tendrá el valor que se acuerda en el decreto cuando la usucapión se plantea por vía de acción. De modo que bien puede ocurrir que el demandado por reivindicación nunca haya pagado impuestos o lo haya hecho parcialmente, y de cualquier forma se admita su defensa.
De cualquier modo, interpretamos que el progreso de la defensa de usucapión, de ninguna manera implica que la sentencia que rechaza la reivindicación, sirva al mismo tiempo de título para el demandado vencedor. Si éste pretendía lograr esa finalidad, debía haber reconvenido y no limitarse a oponer la usucapión.
En consecuencia, deberá iniciar un nuevo proceso donde peticione la adquisición del dominio por vía de acción.
Sin embargo, no hay coincidencia de opiniones al respecto.
Como consecuencia, da lo mismo que el demandado se excepcione simplemente o que, además, 'contrademande'. Las consecuencias serán, en uno y otro caso, exactamente iguales. La sentencia hará cosa juzgada para ambas partes.
El problema es análogo al que se presenta cuando la ley decide negar la posibilidad de que el juez pueda decretar de oficio la prescripción. El demandado por reivindicación que no obstante haber prescripto, se circunscribe a defenderse oponiendo la prescripción como defensa, lo hace para evitar que una sentencia condenatoria lo obligue a restituir el inmueble. Pero de esa posición en la litis, no puede ingerirse implícitamente su voluntad de requerir una resolución que declare adquirido el dominio.



Cuestiones sobre la sentencia y su inscripción en el Registro de la Propiedad

El art. 682 del Código Procesal de la Pcia de Bs. As. y el art. 149 del Reglamento para la Justicia en lo Civil (conforme art. 2505 del Cód .Civil) establecen que la sentencia se inscribirá en el Registro de la Propiedad y que se cancelará la inscripción de dominio del bien objeto del pleito, si figura en el Registro de la Propiedad.- Como ya hemos visto, al fallar el juez a favor del usucapiente, manda a inscribir la sentencia en el Registro de la Propiedad.- De esta manera, el secretario del Juzgado expide testimonio de sentencia, cumpliendo además con ciertos requisitos (presentar oficio para dejar sin efecto la registración del anterior propietario e inscribir la del nuevo; describir medidas, linderos y superficie del bien de acuerdo con el plano de mensura, que deberá adjuntarse según art. 9° del decreto 2080/80; presentar las minutas de insripción con la transcripción de la parte pertinente de la sentencia, el auto que declara satisfecha la tasa de justicia, el que ordena la inscripción, etc.).- Se adjuntará además a la documentación plano entelado, certificados de catastro, de contribución territorial, "corresponde" y boleta de pago del gravamen a la inscripción.- No es necesario acompañar certificados de deudas municipales ni de Obras Sanitarias.- Esta documentación será presentada con copia ante el Registro de la Propiedad pertinente, donde se efectuará el trámite.- Inscripto el testimonio de la sentencia, se devuelve al interesado.- Se ha dicho además que la sentencia es declarativa de efecto retroactivo y que la inscrcipción en el Registro acarrea la oponibilidad frente a terceros.-
Con respecto al carácter declarativo de la sentencia, cierta parte de la doctrina afirma que la sentencia no es sólo declarativa sino también constitutiva, teniendo todos los efectos de la cosa juzgada material.- Declarativa en el régimen de la ley 14.159, en cuanto el juez al aplicar la voluntad abstracta de la ley a una situación concreta; pero su eficacia varía con el contenido de esa declaración y se limita a constatar una situación jurídica” (Alsina).- Constitutiva porque crea una nueva y doble situación: a) el usucapiente pasa a ser reconocido como titular del dominio y b) se extingue el estado jurídico del anterior titular.-
Con respecto a la retrotracción de la sentencia, y la inoponibilidad frente a terceros otorgada por la inscripción de ésta en el Registro, es interesante traer aquí la ponencia de las Dras. Highton y Lambois en las III Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil, sobre el Tema “Usucapión y registro”.- Las Dras. constatan que: 1) la sentencia de usucapión tiene efecto declarativo de la adquisición del dominio por parte del poseedor triunfante, pero aclaran que 2) la adquisición del dominio por parte del poseedor usucapiente se retrotrae al momento en que terminó el plazo legal y no al momento de toma de la posesión.- Con respecto a este tema dicen: “Unánimemente la doctrina se ha expedido en el sentido de entender que la sentencia que declara adquirido el dominio tiene efecto retroactivo al día en que comenzó la posesión del usucapiente.- Tal postura no condice con los principios que consagran la adquisición del dominio por prescripción.- En efecto, si la adquisición se opera con el cumplimiento del plazo exigido por la ley, no puede luego, por una ficción legal, retrotraerse la misma al momento de inicio de la posesión; pues quien no era propietario, no puede comenzar a serlo retroactivamente.- Esto daría lugar a un doble dominio, toda vez que el propietario anterior no habría perdido su dominio, sino a partir del momento en que se operó la adquisición del mismo por parte del usucapiente, con el transcurso de los veinte años exigidos por la ley.- Antes de ese momento, el propietario no pierde su dominio … (cf. Art. 2511 Cód. Civil)… Ello nos indica que mientras no haya transcurrido el plazo legal, el propietario sigue siendo titular de un derecho de dominio y puede ejercer todos los derechos inherentes a él; entre ellos, la constitución de derechos reales que lo graven.- (…) Evidentemente partimos de una base falsa.- El usucapiente recién adquiere derecho real de dominio a los veinte años(en caso de prescripción larga) con determinadas calidades y es en ese momento y no en otro, que el anterior propietario pierde el derecho real que tenía y se encuentra incapacitado para ejercer los actos que deriven de él.- En cuanto a los frutos percibidos por el poseedor mientras estaba usucapiendo, cabe advertir que las disposiciones contenidas en el art. 2422 Cód. Civil se refieren a una reivindicación triunfante, supuesto inverso al que tratamos, en el que, además resulta irrelevante la buena o mala fe del poseedor”.- Aseveran además que 3) Tal adquisición sólo sería oponible a terceros interesados a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, acogiéndose a la opinión mayoritaria sobre este tema; y agregan que 4) Respecto de terceros que por otro medio hubieren conocido la adquisición, la misma se considerará registrada.- Para finalizar recomiendan 5) Durante el trámite del juicio de usucapión, la notación de litis, es la medida cautelar adecuada para exteriorizar la pretensión del usucapiente.- Sobre este tema dicen que resguardarse de los efectos que la constitución de derechos reales por el anterior propietario pudieran tener en el futuro, el poseedor que inicia la acción de usucapión deberá solicitar al juez la traba de alguna medida cautelar, que anoticie a los terceros del cambio que se pretende en la situación jurídica del inmueble.- La medida cautelar que condice con la naturaleza de la cuestión es la anotación de litis, ya que la misma tiene por objeto publicitar el litigio a los efectos de que los terceros interesados no puedan ampararse en la presunción de buena fe que tienen a su favor.-

Excepciones al procedimiento regular de perfeccionamiento del título por sentencia judicial

Hasta aquí vimos el procedimiento regular de la usucapión, que se realiza por juicio y termina con la inscripción del testimonio de la sentencia en el Registro de la Propiedad.-
Analizaremos ahora dos excepciones a este régimen, dadas por los acuerdos realizados en las mediaciones y la ley especial 24.374 sobre la regularización de dominio.-
a) Mediación: Algunos casos resueltos en la instancia de mediación creada para la Capital Federal por ley 24.573, están comenzando a plantear procesos de escrituración novedosos en el ámbito notarial como usucapiones, simulaciones, nulidades de escritura, etc., que han quedado incluidos por defecto en el procedimiento de mediación(no excluidos del art.2).- El Dr. Carlos María Gattari se refiere al tratamiento del tema en ocasión de mediación en su artículo publicado en la Revista de Notariado N° 853, titulado “UME: Usucapión, Mediación, Escrituración”.- El Dr. Gattari se refiere concretamente a una escritura de transferencia de dominio nacida de un procedimiento de mediación por usucapión.- Los procesos de usucapión como regla general concluyen con una sentencia judicial testimoniada para su inscripción.- “La causa del negocio jurídico es externa a la escrituración misma; en este caso el negocio se concreta en sede de la mediación, y el acto que otorgan las partes refleja el acuerdo arribado en el convenio de mediación aun cuando la transferencia efectiva del dominio ocurra por la autorización de la escritura” - dice Gattari, quien desarrolló el “iter notariale” de un caso en particular.- Con respecto al art. 24 ley 14.159 se aclara que el juicio no deja de ser contencioso, ya que los medios alternativos de resolución de conflictos incorporados a la legislación de la Ciudad de Bs. As., entre los cuales se encuentra la mediación, son una etapa fundamental del proceso judicial; si esta etapa fracasa(hoy obligatoria), se pasa al juicio, pero no es extra judicial.- Gattari relata los pasos para perfeccionar la usucapión resuelta en mediación por medio de una escritura.- Aclara que los certificados dominiales que se pedirán para la realización de ésta son requisito previo también al proceso de mediación (aunque no indispensable).- De esto surge que si el titular usucapido es desconocido o inubicable, no habrá mediación, y por lo tanto tampoco escritura.- Se pedirán también los planos de mensura.- Además de los requisitos de la ley 14.519, deben cumplirse los de la mediación: formulario de audiencia conclusiva con acuerdo arribado y convenio otorgado por las partes y mediador.- No es necesario que concurran a escriturar los letrados y el mediador junto con las partes, aunque sí sería necesario un contacto con éstos para asegurar la existencia de tal mediación.- “Concreción de la escritura: Dominio, inhibiciones, catastro, administrativos y plano(en el caso particular analizado también plano de PH y boleto de compraventa), formulario de iniciación, acuerdo y formulario de audiencia de cierre de mediación a la vista.- Al acto comparecen ambas partes; (…) en la exposición, relato los hechos poniéndolos en boca de ellos: expresan sus causas, invocan y reconocen el boleto de compraventa, la posesión continuada, pacífica y pública y el procedimiento de mediación.- (…) Puede expresarse la causa del negocio relatando los hechos, o sólo la causa del contrato, remitiéndose a la existencia de un acuerdo de mediación y no exponer los motivos de las partes.-(…) No hay stipulatio, puesto que el tráfico dispositivo no constituye un negocio bilateral sino un título declarativo el reconocimiento que el titular registral hace al poseedor.- El reconocimiento declarado por el usucapido tendrá una redacción cuidadosa porque no puede extenderse más allá de lo que realmente conoce y estará compuesto por dos declaraciones: su reconocimiento de abandono de la posesión y el reconocimiento de la posesión del otro por un tiempo determinado.- La denominación de la causa de la transferencia la constituye la prescripción adquisitiva.- (…) En las constancias notariales desarrollo el cumplimiento de la ley 14.519, la existencia de titular registral concreto, el plano de PH.- En particular transcribo en lo pertinente (y agrego al protocolo) el convenio de mediación.-(…) La transferencia es por precio nulo.-No hay circulación económica recíproca, ya que el título de la cosa se lo ha ganado el usucapidor y el usucapido no hace más que el acto declarativo de reconocer el derecho en este caso.- No retengo tampoco por ganancias o por impuesto a la transferencia.- También agrego al protocolo una carta dirigida al mediador solicitando reconocimiento de los documentos que me fueron acercados y su contestación positiva.- La tasa por la inscripción registral será la correspondiente a actos declarativos”.- Para la inscripción del acto rigen los arts. 102 y 114 del decreto 2080/80 (Cap. Fed.).- “El 102 dispone que el registro de dominio adquirido por usucapión se efectuará sobre la base del testimonio de sentencia; la posibilidad de un acuerdo transado en mediación que derive directamente en una atribución entre las partes no estaba legislada, pero la creación del medio alternativo de resolución de conflictos, mediación, inexistente al tiempo del dec. 2080/80, impone al registrador la admisión de soportes documentales no previstos entonces para determinadas constituciones de derechos.-“ No habrá entonces testimonio judicial para inscribir, sino una escritura de transferencia en cumplimientos de las obligaciones asumidas en el ámbito de la mediación.- La homologación del acuerdo es innecesaria para Gattari, ya que considera que sería un ritual para ajustarse al art.102, y que quedarían igualmente remitidos al control del escribano el cumplimiento de los recaudos necesarios.-
b) Régimen de excepción ley 24.374: Otra excepción al procedimiento regular de la usucapión fue dado por la ley 24.374 sobre regularización del dominio.- Esta ley fue promulgada en 1994, otorgando a “ciertos ocupantes de ciertos inmuebles, que reúnan ciertos requisitos, la posibilidad de obtener, por un procedimiento extrajudicial, a bajo costo, un título inscribible(y que se inscribe), una de cuyas dos variantes está dirigida a servir para la usucapión breve, quedando a salvo- en su caso- los derechos que tuviere el propietario” (Kemelmajer de Carlucci).- En este caso también se perfeccionaría el título por escritura, para el caso de usucapión breve, con justo título.- El art. 6° de esta ley dice: “Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión a favor del peticionante, la escrituración se realizará conforme a las reglas del derecho común…”; el inc c) determina: “Cuando la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o las que se habilitasen…, la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble.- No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su inscripción…”.- Kemelnajer aclara que escritura de derecho común no significa título suficiente e inatacable, y señala que se han marcado diferencias entre justo título del C.C. y el título idóneo de la ley especial, lo que se encarga de equiparar.- Señala que este procedimiento puede ser caracterizado como un procedimiento administrativo-notarial-registral.- Separa el procedimiento ante la autoridad de aplicación (solicitud que activa el trámite, control de la autoridad y posterior decisión, que abarca la desestimación, el rechazo o la remisión a la escribanía), ante la escribanía, ya recibidas las actuaciones administrativas(requerir antecedentes: certificados dominiales y catastrales, y, una vez en su poder, citar al titular del dominio fehacientemente y por edictos en el B.O. de tres días, lo que puede acarrear presentación del titular y consentimiento o (también por tercero) oposición, o su no presentación, con un plazo de 30 días para oponerse.- Si consiente, se realizará la escrituración conforme normas del derecho común; si no hay oposición se labra una escritura con relación a lo actuado y se manda a inscribir al registro.-) y ante el registro (por el sistema de folio real de registración actual, dejando constancia de que la inscripción corresponde al Régimen de la ley y que se tomará razón de las cesiones de derecho por actos entre vivos o a título universal en cuanto se encuentre en curso el plazo previsto por el Art. 8 de la Ley).- De aquí en más deberán transcurrir los 10 años de la prescripción adquisitiva corta(se remite al art. 3999 del C.Civil).- Requisitos exigidos por la ley especial: justo título(ya inscripto); posesión y buena fe.-
Esta ley es criticada en su totalidad y se la encuentra inútil, superflua y susceptible de inconstitucionalidad, según el autor de la crítica.- En las “Jornadas del notariado novel del cono sur”, realizadas en S. Salvador de Jujuy del 20 al 22 de junio de 2002, las Dras. Baca Martínez, Massone y Yacopino, en su trabajo denominado “Protocolización de las actuaciones judiciales en el supuesto de usucapión”, se refieren a los procesos de escrituración originados en usucapiones mediante la creación de la mediación previa, y al Decreto 466/99 que reforma la ley 17.801, para terminar refiriéndose a la ley 24.374 a la que llaman “creación legislativa, sin fundamentos jurídicos contundentes, que no tiene antecedentes jurídicos en nuestra legislación, y tampoco cuenta con la opinión de la doctrina especializada en materia de derechos reales”.- Consideran que esta ley “intenta reformar el instituto de la usucapión violentando el régimen dl art. 3999 a favor de un sector de la sociedad, creando una irritable desigualdad ante la ley con relación a situaciones idénticas (usucapientes de buena fe y con justo título) ya que solamente exigen en su art. 1 a los pretensores beneficiarios, que acrediten posesión pública pacífica y continua, con lo que se introduce un elemento extraño al régimen de usucapión, creando artificialmente un “justo título”, generando a futuro numerosos conflictos.- No se visualiza la intención del legislador, ya que si apunta a solucionar el problema de los adquirentes por boleto de compraventa que no lograba consolidar su dominio mediante título justo, para ello ya existe en el Código Civil la acción de escrituración, y para el caso en que no existiera boleto, la norma fondal tiene establecido el instituto de la usucapión, por ello extraña lo establecido por la nueva norma, al dejar abierta la posibilidad para intrusos y usurpadores de hacerse de un bien raíz sin prácticamente costo alguno para ellos (sólo al 1% del valor fiscal del inmueble, conf. Art. 9)”.- La Dra. Gabriela Iturbide de Brusco también se explaya sobre la innecesariedad e injusticia de esta norma, cocluyendo “la ley 24.374 importa un desacierto.- Es oscura, poco clara en su redacción y en sus intenciones- quizás más políticas que jurídicas-, está plagada de contradicciones con el ordenamiento jurídico vigente y, seguramente, será fuente de numerosos conflictos, razones por las que es de esperar su pronta derogación”.-
Esta ley continuaba vigente al transcurrir las jornadas realizadas en Jujuy (junio 2002), ya citadas.-






TESTIMONIO: Prece, José Alberto c./ Prece, Nicolás Sabato. Sumarios: 1.- La ocupación y aun el pago de impuestos durante el periodo de la usucapión debe conjugarse con el hecho de que tal ocupación aparece inicialmente en un contexto que trasciende el mentado rem sibi habendi porque el actor, como heredero, quedó emplazado en cotitular del bien en el marco de la indivisión hereditaria con los efectos que le son propios, en especial, el que determina el art. tres mil cuatrocientos cuarenta y nueve. 2.- En el sub lite, la posesión del actor no deviene en modo alguno de un contrato encubierto sino que inicialmente deriva de la convivencia familiar que se remonta a la niñez, con su padre y algunos tíos. Y, con el correr de los años, ante la inacción de éstos y otros sucesores, el actor ha demostrado mediante la ocupación pública y pacífica y el pago de los impuestos que no ha intentado repetir contra aquellos en una parte proporcional un emplazamiento que exterioriza el carácter de poseedor exclusivo. 3.- El allanamiento de los demandados viene a corroborar la existencia del animus porque éste se infiere inequívocamente de la actitud de los propios sucesores que revelan su abdicación, en los hechos, de los derechos que en carácter de tales podrían haber ejercido y no ejercieron durante tantos años. La inferencia es legítima en el caso porque tal abdicación se corresponde, razonablemente, con la actividad positiva, que, como poseedor exclusivo, ha desplegado el actor respecto del bien. En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los dieciocho días del mes de junio de dos mil dos, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada. Practicado el sorteo correspondiente, resultó el siguiente orden de votación: ZANNONI - HIGHTON DE NOLASCO - POSSE SAGUIER. A la cuestión propuesta el DOCTOR ZANNONI, dijo: 1. Vienen estos autos a estudio en razón de la apelación deducida por el actor, José Alberto Prece, contra la sentencia dictada a fs. Trescientos cincuenta y ocho a trescientos sesenta y uno vta. que desestimó la demanda de prescripción adquisitiva usucapión (art. Cuatro mil quince, Cód. Civil) deducida contra Nicolás Sabato (o Sabatino) Prece y Ana Civitelli respecto del inmueble de calle E. G. de esta Capital Federal. Los agravios del actor lucen a fs. Trescientos setenta y ocho/ trescientas ochenta y cuatro. 2. En razón del prefallecimiento, en mil novecientos cuarenta y ocho, de Nicolás Sábato (o Sabatino), abuelo del actor, la titularidad del dominio del bien, que fue adquirido por él en mil novecientos treinta y nueve, fue inscripta a nombre de sus ocho hijos y de la cónyuge supérstite, Ana Civitelli, que son quienes, aún, aparecen como titulares registrales de dominio (ver certificado agregado a fs. Trescientos tres vta.). Sucesivos fallecimientos comenzando por los de José Antonio Prece, en mil novecientos setenta y uno y de Ana Civitelli en mil novecientos setenta y dos , han multiplicado con posterioridad los sucesores en el dominio. El actor, y sus hermanas Blanca Beatriz y Stella Maris Prece, son nietos de Nicolás Prece y Ana Civitelli y ostentan vocación hereditaria tanto como herederos de su padre, Alberto Américo, como por representación de éste y a causa de su prefallecimiento, en la sucesión de sus tíos José Antonio, Juan y María Cármen Prece (hermanos del padre). Los sucesores que sobreviven en la actualidad o bien se han allanado a la demanda o no han comparecido a la causa, no obstante estar debidamente notificados de la citación. 3. El Señor Juez a quo desestimó la demanda considerando que, no obstante las pruebas arrimadas por el actor y los allanamientos existentes en la causa, no habría quedado suficientemente acreditada la realización, por parte del actor, de actos que revelen un comportamiento de dueño exclusivo de la cosa (menciona, a título ejemplificativo, la realización de actos de administración que revelen en forma inequívoca que se poseía en forma exclusiva desde hacía más de veinte años a la fecha de promoción de la demanda). Añade el sentenciante que como el actor comparte una indivisión hereditaria debería haber probado que poseyó para sí y con exclusión de los demás, lo que no queda revelado por el solo hecho de haber pagado impuestos o servicios puesto que ello bien pudo hacerlo como administrador de la sucesión, sin intervertir su título. 4. Es cierto que el accionante sería titular de una porción ideal del inmueble por ser coheredero, con otros familiares, de sus ascendientes y colaterales, respecto de los cuales se mantiene la indivisión hereditaria. Señala el magistrado de la anterior instancia que, por mediar indivisión hereditaria, resultaría de aplicación lo establecido en los arts. Tres mil cuatrocientos sesenta/sesenta y uno del Cód. Civil, que declara en principio imprescriptible la acción de partición hereditaria mientras de hecho continúe la indivisión, salvo cuando ella ha cesado de hecho porque el heredero obrando como único propietario haya intervertido su título, poseyendo la cosa de una manera exclusiva (no como sucesor) y haya mantenido esa posesión durante el plazo de la usucapión, es decir veinte años (art. Cuatro mil quince, citado). 5. El aquí actor ha acompañado comprobantes de pago de las tasas municipales de alumbrado, barrido y limpieza (A.B.L.) que gravan el inmueble de a partir de mil novecientos setenta y cinco (ver fs. Ciento diecinueve/ciento cuarenta y cuatro). Asimismo acreditó el pago de servicios eléctricos desde seis, de gas desde mil novecientos setenta y siete y agua corriente desde mil novecientos setenta y seis.- Desde 1995 hay facturación de servicio telefónico a nombre de su cónyuge. Además, Prece ha agregado facturas a su nombre y/o indicando la dirección del inmueble por compra de materiales de construcción y artefactos realizadas entre mil novecientos noventa y tres y mil novecientos noventa y siete que, según afirma, prueban la introducción de mejoras en el inmueble. Finalmente cabe destacar que no ha sido controvertido en autos que el actor vivió en el inmueble desde su infancia, inicialmente con su padre y algunos tíos, que ha seguido viviendo allí hasta la fecha, y que, desde mil novecientos setenta y nueve, lo hace con su esposa y más tarde con los hijos de ambos. 6. Establece el art. dos mil trescientos ochenta y cuatro, Cód. Civil que deben reputarse como actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga y, en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga. Es verdad que la ocupación para usucapir debe serlo animus domini porque de lo contrario se trata de una mera tenencia que reconoce en otro, u otros, el derecho de propiedad. El art. veintucuatro, inc. c de la ley catorce mil ciento cincuenta y nueve, modificado por el decreto ley cinco mil setecientos cincuenta y seis/cincuenta y ocho establece que en el juicio de usucapión "será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión". Ha señalado al respecto la Sala G de esta Cámara que si bien el pago de impuestos del inmueble no constituye un acto posesorio propiamente dicho, es, sí, una exteriorización del animus rem sibi habendi (CNCivil, Sala G, veintucuatro de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, "ED", 129 296). La Sala D lo ha reputado como un "insuperable elemento objetivo de convicción" (CNCivil, Sala D, cinco de abril de mil novecientos ochenta y nueve, "LL", 1989 E 3!). 7. Por cierto que, como lo señala el Señor Juez a quo en el presente caso, la ocupación y aun el pago de impuestos durante el periodo de la usucapión debe conjugarse con el hecho de que tal ocupación aparece inicialmente en un contexto que trasciende el mentado rem sibi habendi porque el actor, como heredero, quedó emplazado en cotitular del bien en el marco de la indivisión hereditaria con los efectos que le son propios, en especial, el que determina el art. tres mil cuatrocientos cuarenta y nueve. La interversión del título, en razón de lo que establece la norma que acabo de citar, exige que el coheredero haya exteriorizado la voluntad de poseer sólo para sí dado que de otra manera su posesión representará la de sus coherederos (Lambois, Susana, en Bueres Higton, "Código Civil comentado", t. sexto, comentario al art. tres mil cuatrocientos sesenta, p. 450, § 1!). 8. Es en este punto que, creo, los allanamientos de los restantes coherederos, o sus sucesores, adquieren especial relevancia. No paso por alto que, como lo señala el Juez de grado, en principio, el allanamiento por sí sólo o la confesión del o de los demandados en este caso, además, sucesores de los originales titulares del dominio son insuficientes para dar por probado el animus domini del actor. Esta insuficiencia deriva de la circunstancia de que en el juicio de usucapión entra en juego el derecho de propiedad y sus modos de adquisición, que interesa el orden público, ante el temor de inferir grave afrenta al régimen legal si se diera a la conformidad del demandado el valor de plena prueba (en cuanto pudiese encubrir actos de transmisión que soslayan actos escriturarios y el consiguiente pago de impuestos). Teme el magistrado de grado que se utilizara a la justicia para avalar una estafa procesal en fraude a la ley. fallo seleccionado, editado y publicado por Argentina Jurídica, en fecha veintinueve de julio de dos mil dos todos los derechos reservados. Creo que en el presente caso, tales peligros no existen porque es evidente que la posesión del actor no deviene en modo alguno de un contrato encubierto sino que inicialmente deriva de la convivencia familiar que se remonta a la niñez, con su padre y algunos tíos. Y, con el correr de los años, ante la inacción de éstos y otros sucesores, el actor ha demostrado mediante la ocupación pública y pacífica y el pago de los impuestos que no ha intentado repetir contra aquéllos en una parte proporcional un emplazamiento que exterioriza el carácter de poseedor exclusivo. Como anticipé, el allanamiento viene a corroborar la existencia del animus porque éste se infiere inequívocamente de la actitud de los propios sucesores que revelan su abdicación, en los hechos, de los derechos que en carácter de tales podrían haber ejercido y no ejercieron durante tantos años. La inferencia es legítima en el caso porque tal abdicación se corresponde, razonablemente, con la actividad positiva, que, como poseedor exclusivo, ha desplegado el actor respecto del bien. 9. Por estos fundamentos voto por la negativa y propongo a mis colegas que la sentencia en recurso sea revocada haciéndose lugar a la demanda y declarando en consecuencia que ha operado a favor del actor la adquisición del inmueble de calle E. G. de esta Capital Federal, en virtud de la posesión veinteañal del bien, prevista por el art. cuatro mil quince del Código Civil. Si mi criterio fuere compartido deberá oportunamente oficiarse al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que tome razón en la matrícula respectiva del dominio así adquirido, debiéndose cancelar simultáneamente la inscripción a favor de los anteriores titulares. 10. Las costas de ambas instancias se impondrán en el orden causado, dado que han existido allanamientos oportunos y no ha mediado controversia (art. setenta, inc. 1º del CPCC).- Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, los DOCTORES HIGHTON DE NOLASCO y POSSE SAGUIER votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto. EDUARDO A. ZANNONI - ELENA I. HIGHTON DE NOLASCO - FERNANDO POSSE SAGUIER.








LA USUCAPION DE MUEBLES EN GENERAL


a) El criterio de Vélez Sársfield

En el Código Civil, tal como lo concibió Vélez Sársfield, no existían normas que eludiesen a la usucapión de muebles.

Algunos autores consideran que en el Código antes de la Reforma de 1968, que había disposiciones que consagraban supuestos de usucapión mobiliaria. Concretamente, el art. 4021, aludiendo a la acción del deudor pignoraticio para pedir la restitución de la cosa dada en prenda después de hecho el pago, establece que dicha acción se prescribe a los veinte años (antes decía treinta años), si la cosa ha permanecido en poder del acreedor o de sus herederos.

La inexactitud de esta proposición es bien evidente, ya que el art. 2412 del Cód. Civil crea la presunción de propiedad de una cosa mueble no robada ni perdida sólo en favor del poseedor de buena fe.

Por lo tanto, quedan fuera de su ámbito: el supuesto del poseedor de mala fe, aunque la cosa no sea robada ni perdida y el poseedor aun de buena fe, de cosa robada o perdida.

Todavía corresponde agregar el caso del poseedor de buena fe de cosa no robada ni perdida, que la adquirió a título gratuito (arts. 2767 y 2778, segunda parte), cuando se enfrenta con el verdadero propietario.
En consecuencia, todos estos casos quedaban sin resolver en el Código antes de la reforma.

Ante la ausencia de textos que consagraran la usucapión de muebles, la doctrina se inclinaba hacia la imprescriptibilidad de los mismos.

Colombo compartía la posición de Salvat, aunque por fundamentos más amplios, según sus propias palabras. Cita en tal sentido el art. 3952, al afirmar: “Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición”, complementa al art. 3948, puesto que los muebles son susceptibles de ser poseídos y de constituir el substrato del derecho de propiedad.
Por último, como el art. 4016 parece decir lo mismo que el art. 4015, pero su fórmula es más amplia, pues no habla de cosas inmuebles, nada obsta para que se lo aplique también a los muebles, o sea, que éstos puedan adquiriese por usucapión larga.


b) El Código de Comercio

Se trata del art. 477, cuyo texto es el siguiente: “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble, robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción, sea que el verdadero dueño haya estado presente o ausente”.

Obviamente está excluido de la posibilidad de usucapir el ladrón o el que halló la cosa perdida y la tomó. Mas si ellos la transmiten a un tercero de buena fe, o sea, que ignora que la cosa es robada o perdida, al cabo de tres años de posesión continuada, adquiere la propiedad.


c) La reforma de 1968

La ley l7.711, con la introducción del art. 4016 bis, vino a solucionar parcialmente la omisión del Código de Vélez Sársfield.

Establece dicho artículo: "El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua".

d) El caso del poseedor de mala fe

Queda aún sin resolver el supuesto del poseedor de mala fe, de modo que en principio parece que la solución es la imprescriptibilidad.
Borda fundamenta la omisión del legislador en la circunstancia de que el poseedor de mala fe es generalmente un delincuente que se ha apoderado de la cosa mediante un hurto o un robo; o si la cosa es perdida, ha omitido la obligación legal de denunciar el hallazgo. Es muy distinta la situación del poseedor de inmuebles, pues éste al hacerlo producir, realiza dos actos socialmente útiles.
Otros autores agregan que el diferente tratamiento se justifica en razón de la diversidad que existe entre la posesión de un mueble y la de un inmueble. El propietario de un inmueble, que ha sido desposeído, sabe en dónde éste se encuentra y puede constatar quién lo detenta.

En sentido contrario, sostiene Moisset de Espanés, que el caso del poseedor de mala fe de cosas muebles, debe quedar comprendido en los amplios términos del art. 4016 del Cód. Civil, ya que al no fijar limitaciones, rige para toda clase de cosas.

Es indudable que las cosas muebles tienen un régimen peculiar que asegura la celeridad de las transacciones y tiende a evitar la prolongación indefinida de situaciones inestables.

En cambio, para los muebles poseídos de mala fe, parece disvalioso sostener que son imprescriptibles o que, a falta de una regulación expresa debe aplicárseles el máximo plazo de prescripción previsto para los inmuebles.

La cosa mueble se deteriora por lo general con mayor facilidad y la posibilidad de una reivindicación intentada por el verdadero propietario al cabo de muchos años de adquisición de la posesión, puede ayudar a acelerar el proceso de deterioro ya que es probable que el poseedor no realice mejoras en la cosa ante la permanente amenaza que se cierne sobre él.
Pensamos entonces que en el régimen actual, tanto en materia civil como comercial, las cosas muebles adquiridas por un poseedor de mala fe sea, el ladrón o hallador, sea quien adquirió de uno u otro sabiendo que la cosa era robada o perdida, son imprescriptibles. En una futura reforma legislativa, sería conveniente considerar el supuesto extendiendo el plazo del art. 4016 bis, a seis años por ejemplo.


e) Requisitos de la usucapión mobiliaria


1. Posesión de buena fe

En el caso previsto en el Código, la prescripción de dos o tres años juega sólo a favor del poseedor de buena fe.

En cuanto al concepto de buena fe y la forma de probarla, también rigen los mismos principios que hemos analizado para la usucapión de inmuebles.
En consecuencia, será sujeto de la usucapión el poseedor de buena fe de la cosa robada o perdida. Y ese poseedor será quien adquirió la cosa del ladrón o hallador o de quien o quienes han adquirido de éstos, ya que puede haber una o más sucesiones. Lo fundamental es que el usucapiente tenga la posesión y no la mera tenencia, pues en tal caso estaría reconociendo en otro la propiedad.
Es escasa la jurisprudencia sobre el tema. En uno de los pocos fallos que hemos encontrado, se dice:

"Cuando se trata de cosas muebles, el depositario no podría prescribir a su favor el dominio, pues la interversión del título implica posesión viciosa (art. 2364, Cód. Civil)

Más aún, se trataría de una posesión de mala fe viciosa con vicio de abuso de confianza (art. 2372).
En cuanto a la buena fe, ella debe consistir en la ignorancia de que la cosa es robada o perdida; en otras palabras, en la siguiera su verdadero propietario.



Concepto de cosa robada o perdida

En cuanto al concepto de cosa robada o perdida, el Código Civil sólo trae el de la primera en el art. 2766. “La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la sustracción fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violación de un depósito, ni ningún acto de engaño o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario”.

El Código Civil no suministra una noción de cosas perdidas, aunque reglamenta prolijamente el régimen de ellas dentro del capítulo dedicado a la apropiación (arts. 2531 y 2539).
En la doctrina hay acuerdo en considerar cosas perdidas aquellas que son extraviadas como consecuencia de una negligencia cualquiera.
Esta culpa del propietario no se torna en su contra, ya que la ley no puede exigir hombres perfectos y toda persona puede incurrir en ligeras culpas, fruto de un descuido o de una falta de atención.

También son cosas perdidas, con mayor razón, aquéllas de las que el propietario ha sido privado en virtud de un acontecimiento de fuerza mayor, por ejemplo, una inundación.
Asimismo, se ubican en tercer lugar las cosas extraviadas, por haber sido mandadas a una dirección equivocada, sea que el error provenga de un hecho del transportador o de la persona misma que ha ordenado la remisión
Ciertamente este último supuesto bien podría quedar comprendido dentro del primero, ya que normalmente habrá mediado negligencia al dar la dirección errada.


Formas de hacer valer la prescripción

En cuanto a la forma de hacer valer la prescripción, lo normal será que ante la reivindicación intentada por el verdadero propietario, el poseedor oponga como defensa la prescripción adquisitiva. También podría deducir reconvención



LA USUCAPION DE MUEBLES REGISTRABLES

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El art. 4016 bis del Cód. Civil reduce el plazo de prescripción a dos años cuando se trata de muebles que deben registrarse en los registros creados o a crearse.
Por su mayor trascendencia consideraremos el régimen de los automotores, buques y aeronaves.


a) Automotores

Están fuera del sistema establecido por el art. 2412. Rige para ellos el decreto-ley 6582/58, modificado por la ley 22.977.
Para la adquisición del dominio de un automotor es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad del Automotor. Dicha inscripción es constitutiva, de modo que el dominio no nace en cabeza del adquirente, sino después de la registración (art. 1).
El art. 2 agrega: “La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado”

Tratándose de automotores hurtados o robados, procede la reivindicación por parte del propietario, pero si hubieran transcurrido dos años desde la fecha de la inscripción, el que tiene el automotor inscripto a su nombre podrá repeler la acción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma continua, (art. 4).
O sea, entonces, que demandado por reivindicación, el titular registrar de buena fe de un automotor hurtado o robado, puede oponer la defensa de prescripción, siempre que hubiera transcurrido el plazo pertinentes.


Aquí no se trata sólo de probar la posesión de buena fe. Es fundamental la inscripción en el registro, ya que si ésta no existe, nunca podría invocarse la buena fe. En efecto, siendo la inscripción de naturaleza constitutiva, nadie podrá considerarse como verdadero propietario si no está registrado el automotor a su nombre.

El error o ignorancia de derecho no son invocables.

"Si el automóvil que se pretende adquirir por usucapión no está inscripto en el registro, no se dice que fuera robado o perdido; aunque en su fuero íntimo el actor llegue a considerarse verdadero propietario, con 'buena fe' interna, para el ordenamiento jurídico debe dársele el trato correspondiente a un poseedor de mala fe, ya que su creencia fundada en error o ignorancia de derecho, es decir el desconocimiento de las normas que exigen la inscripción para convertirse en propietario del vehículo y, por tanto, jamás podrá ampararse en el plazo deducido del art. 4016 bis del Cód. Civil".
[Cám. Apel. Civ. y Coro. Paraná, Sala II, 18/5/78, Zeus, 1979-17-651.


"El art. 4016 bis del Cód. Civil se limita a proteger a los que tuvieren inscripto a su nombre y de buena fe un automotor robado o perdido. No ampara a los poseedores que no han logrado inscribir a su propio nombre, aunque en su fuero interno llegaran a considerarse poseedores de buena fe. Para el ordenamiento jurídico son poseedores de mala fe, ya que esa creencia se funda en una ignorancia o error de derecho, el desconocimiento de las normas que establecen cómo se llega a ser propietario del auto". [Cám. Civ. Com. y Minería San Juan, Sala 1, 27/5/94, Rep LL, LV1995-J~Z-1651, sum. 821.

"La persona que no cumpla con la inscripción de la cosa mueble registrable, no podrá alegar buena fe en la posesión y, por lo tanto, no podrá esgrimir el art. 4016 bis del Cód. Civil, que incluye entre sus requisitos la buena fe. Si no se inscribe la transmisión el poseedor carece de modo y si no se tiene modo no puede haber buena fe. No existe la usucapión breve para el adquirente de un automotor que no lo tenga inscripto a su nombre y que no sea poseedor de buena fe". [CNCiv., Sala F, 18/4/94, JA, 1994-1V-3571.

“Al poseedor de un vehículo que no ha logrado efectuar la inscripción, aunque en su fuero íntimo llegue a considerarse el verdadero propietario, con 'buena fe' interna, para el ordenamiento jurídico debe dársele el trato correspondiente a un poseedor de mala fe, ya que su creencia está fundada en ignorancia o error de derecho, es decir, en el desconocimiento de las normas que exigen la inscripción para convertirse en propietario del vehículo, sin que, por ende, pueda ampararse en los plazos reducidos del art. 4016 bis del Cód. Civil, para repeler cualquier acción de reinvindicación". [CNCiv., Sala F, 2/5/96, BCNCivil, 3-1996, sum. 82821.


El caso del poseedor de mala fe o del autor del hurto o robo no está previsto en el decreto-ley. La disyuntiva entonces es la imprescriptibilidad o bien la prescripción de veinte años aplicada por analogía. La jurisprudencia se ha inclinado por esta segunda posición.

"La regla del art. 2412 del Cód. Civil no se aplica a los muebles registrales; en el caso de los automóviles la inscripción es constitutiva (art. 1, decreto-ley 6582/58) de título de propietario y al faltar aquélla, el acto de transmisión que se pretendió realizar, no produce efectos ante terceros ni entre las partes; en consecuencia no puede considerarse verdadero propietario a quien no figure inscripto como titular, ni puede beneficiarse con la prescripción breve del art. 4016 bis del Cód. Civil; al faltar el requisito de la publicidad en la posesión que da el registro desaparece la justificación de la abreviación del plazo de la prescripción".
[Cám. Apel. Civ. y Com. Paraná, Sala I, 16/12/79, Zeus, 20-2761.

"Aun cuando el usucapiente haya logrado la posesión del vehículo por un precio y no se haya probado que no sea robado o perdido, por el hecho de no haber obtenido la inscripción a su nombre, en el actual ordenamiento jurídico, debe dársele el trato correspondiente a un poseedor de mala fe y el plazo de usucapión será el de veinte anos previsto por el art. 4016 del Cód. Civil. La ley 17.711 al incorporar al Cód. Civ. el art. 4016 bis, establece que para el que posee con buena fe una cosa mueble robada o perdida y cuya transferencia para adquirir su dominio exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir es de dos años. Entonces para que encuadre en la norma, es necesario que el mueble registrable, en el caso el automóvil, esté inscripto, que el poseedor sea de buena fe por dos años y se trate de una cosa perdida o robada". [Cám. Apel. Civ. y Coro. Paraná, Sala 11, 18/5/78, Zeus, 1979-17-65].

"En materia de prescripción adquisitiva de automotores, puede acudirse por analogía a una norma más favorable, el art. 162 de la ley de Navegación, que permite adquirir por usucapión un buque a los diez años en ausencia de justo título y buena fe. Ello así, puesto que transcurridos veinte años, es innegable que los rodados sufren un desgaste irreversible, tornándose nulo su valor de mercado, salvo el caso de un automóvil de colección o de una marca muy valiosa". [Cám. Civ. Com. Minas, de Paz y Trabajo San Rafael, 5/10193, JA, 1994-111-5551.

La sanción de la ley 22.977 redujo el plazo de tres años que contenía el decreto-ley 6582/58, en concordancia con lo establecido por el art. 4016 bis del Cód. Civil.
El plazo de dos años se cuenta a partir del momento de la registración.


b) Buques

Actualmente rige la ley 20.094 que define al buque en su art. 2: “Buque es toda construcción flotante destinada a navegar por agua...”. A su vez, el art. 155 los declara bienes registrables, sometidos al régimen jurídico consagrado por dicha ley.
Conforme al art. 156: “Todos los actos constitutivos, traslativos y extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de diez (10) toneladas o más de arqueo total, o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por escritura pública o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad”.
Además, para que tales actos produzcan efectos en relación con los terceros, es necesaria la inscripción en el Registro Nacional de Buques (art. 58). Se trata de una inscripción declarativa.

En materia de prescripción adquisitiva, rige el art. 162: “La adquisición de un buque con buena fe y justo título, prescribe la propiedad por la posesión continua de tres años. Si faltare alguna de las referidas condiciones, la prescripción se opera a los diez (10) años”.

La Ley de Navegación modificó sustancialmente los plazos que acordaba el art. 867 del Cód. de Comercio, que eran de cinco años mediando justo título y buena fe, y veinte años cuando faltaba título traslativo de dominio.
En materia de buques existen entonces dos clases de prescripción adquisitiva: la breve, que requiere posesión continua de buena fe durante tres años y justo título; y la larga, que exige posesión continua durante diez años, cuando falta justo título o la buena fe o ambos.

En cuanto a la acción declarativa de prescripción larga, en ausencia de una reglamentación expresa, deberán aplicarse, con las adaptaciones del caso, las disposiciones del art. 24 de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley 5756/58.
Siendo la ley 20.094 posterior a la reforma del Código Civil, debe entenderse que para los buques, no obstante ser cosas muebles registrables, no rige el plazo de prescripción de dos años que establece el art. 4016 bis.


c) Aeronaves

De acuerdo con el art. 36 del Cód. Aeronáutico, se consideran aeronaves: “los aparatos o mecanismos que puedan circular por el espacio aéreo y que sean aptos para transportar personas o cosas”. A su vez, el art. 49 dispone que “ (...) las aeronaves son cosas muebles registrables”.

Cabe preguntarse si entre los modos de adquisición del dominio de las aeronaves, figura la usucapión.

El Código Aeronáutico de 1954, sancionado mediante la ley 14.307, guardaba absoluto silencio al respecto, razón por la cual se sustentaron dos corrientes interpretativas radicalmente opuestas.

El Código actual también guarda silencio, pero indirectamente se llega a la imprescriptibilidad de las aeronaves.
En efecto, de acuerdo con el art. 74: “Las aeronaves de bandera nacional o extrajera, accidentadas o inmovilizadas de hecho en territorio argentino o sus aguas jurisdiccionales o despojos, se reputarán abandonas a favor del Estado Nacional, cuando su dueño o explotador no se presentase a reclamarlas y dentro del término de seis meses de producida la notificación del accidente o inmovilización...)
Inclusive, cuando la aeronave, sus partes o despojos representen un peligro para la navegación aérea, la infraestructura o los medios de comunicación, o cuando la permanencia en el lugar del accidente o inmovilización queda producir un deterioro del bien, la autoridad aeronáutica podrá proceder a su inmediata remoción... (art. 75). Por lo tanto, la apropiación no es posible, ya que las aeronaves abandonadas pasan al patrimonio del Estado.
En consecuencia, tampoco es factible la usucapión, pues si alguien comenzara a utilizar una aeronave, la autoridad tomaría intervención para hacerlo cesar ante la ausencia de título. Por consiguiente, terminaría el proceso temporal de adquisición.
En síntesis, las aeronaves en nuestro derecho no son susceptibles de usucapión.
En caso de ser abandonadas, no rigen las reglas del Código Civil, que permiten a cualquiera adquirir por apropiación las cosas muebles abandonadas por su dueño, sino que, se presume iure et de iure que el abandono es a favor del Estado Nacional (nota art. 74, Cód. Aeronáutico).

Bibliografía

· Arean, Beatriz: Curso de Derechos Reales.
· Arean, Beatriz: “El juicio de usucapión”, La Ley, abril de 1998.-
· Código Civil comentado de Trigo- Represas.-
· Código Procesal Civil y Comercial de la Nación de Arazi.-
· Laquis: Tomo III.-
· V Jornadas del Notariado Novel del Cono Sur. San Salvador de Jujuy (20 a 22 de Junio de 2002)
“Protocolización de las actuaciones judiciales en el supuesto de la usucapión”.-
· Ponencias del XI Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Integral.-
· III Jornadas Sanjuaninas del Derecho Civil: Tema IV: Usucapión y Registro. Ponencia de la Dra. Highton.-
· Revista Notarial Nro. 940.-