Trabajo Práctico:
“Recurso Suelo, delimitación de la propiedad. Conservación. Concentración parcelaria legislación del uso del suelo.”
Recurso Suelo, delimitación de la propiedad.
El recurso del suelo es de especial consideración para el régimen jurídico de los recursos naturales. El suelo constituye la infraestructura operacional del hombre sobre el planeta y es en una consideración convencional reservorio de otros recursos, tales como el agua, minerales, flora, fauna etc. Tiene en consecuencia un régimen propio de utilización como mera plataforma.
La decisión política que se puede adoptar sobre la base técnica, orientada a que el uso del suelo no sea indiscriminado sino el resultado de una ponderación de las condiciones naturales se expresa en el derecho como la institución de “zonificación”. Es decir, el conjunto de regulaciones jurídicas que permite establecer que aéreas quedan sometidas al uso ciudadano, cuáles al uso rural y aun dentro de ellas, cuáles dirigidas a la producción, cuáles al comercio, la residencia humana o distracción.
Este concepto es moderno y se vincula a técnicas denominadas de planeamiento físico, mediante las cuales se analiza primero teóricamente y se define después los más convenientes usos para un área o región.
Antiguamente estos conceptos se los definía mediante el criterio municipal, era éste el que definía el limite general entre lo urbano y lo rural. Dentro de lo urbano, la definición entre dominio público (uso colectivo) y dominio privado se delimita con el concepto de línea de edificación, que lo establece la autoridad pública atendiendo a las necesidades de comunicación y desplazamientos propias de las ciudades. Es en el orden municipal donde se perfecciona el criterio de impedir el fraccionamiento indiscriminado de lotes.
Fue una evolución posterior la que permitió diferenciar las zonas de residencia, industriales, recreativas y la consecuente jerarquía de un derecho de policía de la propiedad.
Magnitud de la propiedad.
Diversas razones son las que fueron condicionando el ámbito físico en el que se ejerce la propiedad superficiaria, sea esta ciudadana o rural, dimensionando las formas y superficies que adoptan.
En nuestro derecho la recepción de tales principios para el ámbito rural se había iniciado en las leyes de tierra fiscal y colonización, en ella se establecieron los tamaños de los lotes, siguiendo posteriormente los ordenamientos provinciales dictados para regular la fundación de pueblos y ciudades.
Con posterioridad se desarrollo el concepto en las leyes de arrendamientos y aparecerías rurales. En 1942 se encomendó a la División de Arrendamientos y Aparecerías Rurales[1] el estudio de cada zona y tipo de explotación con vistas a establecer las unidades de superficie que produzcan mejores rendimientos económicos. El criterio de fijar superficies medias de chacras que permiten una explotación económica se reitera en el Decreto 136.321/42 (art. 23), el Decreto 18290/45 (inc., a. del art. 26); el art. 34 de la ley 12842 y en los decretos reglamentarios de la ley 13.256[2] . También menciona el concepto la ley 17253 en su art. 12, mediante la cual se dio fin a las prorrogas de los contratos de arrendamientos y aparecerías. El concepto que se desarrolla en todas estas normas ha sido en general el económico social. Se definieron dos tipos de criterios económicos:
1. Unidad Familiar: es la superficie de tierra que permite vivir a una familia campesina en forma decorosa;
2. Unidad Adecuada: es la que coincide con la realidad de trabajo que recibe. Esto es cuando la familia mas otros trabajadores que se le suman son suficientes para una optima producción agraria del lote. Es el factor humano el que la condiciona como adecuada.
3. Los economistas reconocen la existencia de una unidad económica agraria cuya característica es que permite la evolución de la familia con dependientes; con una evolución comercial que le permite advertir la existencia de una verdadera empresa. (Este es el criterio desde un punto de vista económico que más conviene al país, asegura un proceso productivo mayor que la simple comercialización).
4. Unidad económica deseable, similar a la anterior, con la diferencia del mayor nivel satisfactorio de vida de la familia campesina.
5. Unidad económica de hecho: analiza la dimensión de las explotaciones tal cual se presentan en la realidad.
Desde la sanción de la reforma del Código Civil por la ley 17.711se estableció el principio de economicidad en el uso y aprovechamiento de las cosas. Es el caso de los inmuebles, según art. 2326 CC, la facultad de las autoridades locales (provinciales) de reglamentar la superficie mínima de la unidad económica.
La provincia de Buenos Aires tiene experiencia en materia de determinación de la unidad económica. El Instituto agrario de la Provincia de Buenos Aires aplicaba el concepto conforme el cual no era posible que la natural subdivisión de la propiedad fundaría de cómo resultado superficies ineptas para la producción agropecuaria. Este organismo desapareció hacia 1967, pero el concepto desarrollado siguió vigente.
Toda esta experiencia motivo que desde ese año se elaborara un proyecto de la ley 7616 que se conoce como el Código Rural de la Provincia de Buenos Aires. (Actual ley 10.081).
En su art. 45 del actual Cód. Rural establece la facultad administrativa de determinar en zonas agrarias las condiciones mínimas mediante las cuales puede establecerse de manera cierta la conveniencia de la subdivisión.
Otro ítem a destacar es el concepto de la designación que el código da a la institución que tratamos al hablar de unidad económica de explotación. Mediante este se persigue distinguir la unidad económica puramente social, de la unidad económica que interesa activamente a la política nacional, en cuanto llega a implicar una unidad de explotación apta para el desarrollo de explotaciones agropecuarias de carácter estrictamente productivo.
El Código rural trata de la unidad económica en el libro I, sección I, título II, relativo a la propiedad rural. En dicho capitulo se faculta al Poder Ejecutivo provincial a efectuar la policía de la subdivisión de inmuebles que se destinen al aprovechamiento agropecuario. El procedimiento puede ser cumplido mediante la presentación de un estudio agroeconómico que justifique el parcelamiento o ajustando la subdivisión a pautas que con carácter general establezca el mismo Poder Ejecutivo.
Otras provincias han establecido también sus propios sistemas de determinación de la unidad económica.
Delimitación de la propiedad.
Esta materia escapa a la legislación común del Código Civil, y en el caso agropecuario ha sido recogida en los códigos rurales.
En el caso de la Provincia de Buenos Aires el código ha impuesto la obligación de cercar el límite de los terrenos frente a caminos públicos, además también ha definido la obligación del propietario colindante de contribuir al pago del cerco que construya el vecino y que favorezca al cerramiento de la propiedad.
En lo relativo a deslinde y amojonamiento no se invade la esfera propia del derecho civil sino que describe las facultades que el poder administrativo puede ejercer en ese ámbito.
Conservación de la propiedad.
Es en este punto donde destacaremos la importancia de la conservación del recurso del suelo. A partir de la consideración de la naturaleza como un bien que debe ser administrado cuidadosamente en provecho de las generaciones presentes y futuras, se produce una modificación en la política legal que en nuestro país recibe por primera vez en la ley de arrendamientos rurales y aparcerías 13246. Esta ley salvaguarda el interés del propietario, exige del arrendatario el cumplimiento de las modalidades de trabajo que eviten la erosión. Modificación que se acentuó con la reforma del código civil en relación a la propiedad privada en donde se sustituyo el art. 2513 conforme el cual se autorizaba al propietario a desnaturalizar, degradar o destruir su propiedad.
El nuevo texto en vigencia determina que el uso y goce de la propiedad debe ser conforme a un ejercicio regular permitiendo el establecimiento de pautas de conservación de bienes, que en el caso de protección de las condiciones naturales del resultan de vital importancia, por cuanto se pueden tomar medidas de:
· Corrección a las malas prácticas agropecuarias,
· Exigir conductas de preservación de las condiciones ecológicas de los suelos.
La ley 22428 fomenta la conservación de los suelos.
Con anterioridad a estas reformas algunas provincias establecieron normas de conservación de suelos basándose en el ejercicio de un poder de policía sobre la naturaleza.
El código Rural de la Provincia de Buenos Aires, dispuso medidas en ese sentido: normativas del quehacer del Estado y los particulares. Dentro del ámbito público se autoriza al poder ejecutivo provincial a determinar las regiones o áreas erosionadas a fin de poder controlar con eficacia el estado de ellas y aplicar con carácter obligatorio planes y trabajos de restitución de calidades o mantenimiento de condiciones de fertilidad.
Concentración parcelaria.
Cuando el fenómeno de pulverización de la propiedad agraria es grave por efecto de haberse configurado áreas de minifundio: superficies de producción agrarias no constitutivas de unidades económicas, se debe recurrir a soluciones como la concentración parcelaria.
Concentración parcelaria, en el derecho agrario se designa al conjunto de disposiciones mediante los cuales se consigue adjudicar a cada propietario una superficie de explotación conveniente.
Para poder lograrlo es necesario reubicar a los propietarios mejorando los límites inicialmente fijados mediante el estudio del terreno y la nueva asignación de propiedades.
El proceso más conocido de concentración parcelaria se dio en la Rioja, en donde por efecto del régimen de mercedes reales preexistentes y de las particularidades de los terrenos existía un mayor número de propietarios de los deseables en ciertos lugares críticos. Se creó para solucionar este inconveniente el Instituto del Minifundio y Tierras Indivisas, procedió a reubicar a los ocupantes de los predios y a indemnizar y trasladar a quienes no tuvieran cabida en los lotes remodelados.
En nuestro país, la Provincia de Tucumán, Corrientes y Buenos Aires presentan una concentración minifundista que podría encontrar encuadre mediante alguna legislación del tipo comentado.
Sin embargo, no podemos perder de vista, el otro problema que se plantea en nuestro país, consistente en un proceso de concentración de la propiedad como no ocurría desde el siglo XIX, y ello se debe principalmente a que una importante proporción de la tierra está ahora en manos de grandes inversores para quienes hoy la producción agropecuaria o la actividad forestal es solo un buen negocio.
Este proceso de concentración de la propiedad rural en manos de pocos propietarios , conocido como Latifundio, no es un fenómeno nuevo, sino, que se ha repotenciado por los nuevos negocios inmobiliarios y agropecuarios descriptos.
Así las cosas, La concentración fundiaria es de difícil abordaje. No es un problema de metodología, sino que la dificultad se centra en la falta de datos registrales que permitan un análisis de acumulación y de progresión.
Los registros inmobiliarios son de carácter provincial. Muchas veces desactualizados o con una enorme dispersión administrativa. La falta de un registro nacional y de una ley que obligue a la nominatividad de las acciones de las sociedad por acciones titulares de inmuebles rurales o de explotaciones agropecuarias, no permiten verificación fidedigna y real de las superficies acumuladas por los mismos titulares.
Lo cierto es que las cifras conocidas, corroboran una realidad de acumulación y concentración agraria que trajo, entre otras consecuencias la expulsión de 103.000 productores agrarios, retirada de la producción y transformación en pequeños rentistas; despoblamiento del interior y migración a grandes centros urbanos, con el consiguiente empobrecimiento del interior y deterioro de sus microeconomías.
Se observa, en diversos puntos del país, una fuerte concentración de la producción y más aun de la industrialización y comercio en manos de grandes grupos económicos y financieros transnacionales (Coca Cola, AGD Pepsi, CRESUD SA, Massalin Particulares, Nobleza Picardo, etc.) y grupos económicos productivos nacionales (ARCOR, Ledesma, etc.).
Todo ello ha traído consecuencias negativas para los productores y para el país que no encuentra su modelo de desarrollo en la concentración. Es por ello que deberá tenderse a establecer mecanismos legales que permitan, en primer término, determinar quienes son los dueños de la tierra; segundo, proceder con políticas activas desde el Estado, mediante imposiciones fiscales, planes de inclusión, colonización y arraigo, a desalentar las practicas concentradoras, privilegiando un modelo de desarrollo rural basado en la producción familiar, como instrumento de lucha contra la pobreza y de crecimiento económico y social.
legislación del uso del suelo.
Introducción.
No son uniformes en la teoría de jurídica los criterios respecto del ámbito que se debe conceder a una ley del uso del suelo.
La ley de uso de suelo trata de servir de marco de referencia a un conjunto de disposiciones normativas que doten al Estado del conjunto de normas jurídicas operativas mediante las cuales pueda procederse con facilidad a determinar las condiciones del uso y ordenamiento de la superficie.
El propósito del legislador, dar un marco amplio de libertad de acción para que no solo mantengan su vitalidad actual las normas en vigencia, en cuanto sean suficientemente aptas , sino que en futuro las autoridades provinciales o municipales puedan adecuarse a la realidad, sin necesitar forzar el cuadro legislativo vigente.
Esta posición permite servir de singular aliento a la obra del planificador físico, figura sin la cual esta ley está condenada irremisiblemente al fracaso.
El propósito es ofrecer un andamiaje jurídico dentro del cual pueda el planificador físico en el ejercicio de las autoridades y competencias que se define, moverse dentro del marco constitucional y legal sin verse obligado a rechazar postulados o soluciones que su propia disciplina le permiten.
Aspectos esenciales de las leyes del uso del suelo.
Puntos centrales que la ley intenta resolver:
Ideas relativas a los planes territoriales, el régimen urbanístico del suelo, los procedimientos de ejecución de las urbanizaciones y normas sobre la edificación y uso del suelo, disposiciones sobre protección del paisaje y conservación de los medios.
Además se desarrollan aspectos complementarios de este esquema general:
· Desde el punto de vista de planificación física , la necesidad de contar con planes a los fines de orientar un adecuado crecimiento de las ciudades y los pueblos.
Las leyes describen como competencia urbanística la facultad estatal de redactar planes provinciales de urbanismo, así como también formalizar planes municipales. Ello supone, la posibilidad de zonificar las áreas de uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo dentro de normas flexibles. Queda claro el propósito de dotar en ejercicio de poder de policía estatal, a las autoridades públicas de los elementos necesarios para señalar emplazamientos, centros cívicos, dimensionar parcelas limitar el uso del suelo y orientar la composición arquitectónica de edificaciones.
· Las leyes definen los principales problemas que se vinculan al uso del suelo en relación a la economía. Por ejemplo obtener que el suelo sea usado en congruencia con su fin público, tratando de evitar la distorsión del mercado de terrenos, y afectando el aumento al valor del suelo originado por el planeamiento al pago de los gastos de organización.
· Con relación a la gestión urbanística las leyes permiten que los órganos que se dediquen a esta tarea sean públicos, mixtos o de la iniciativa privada. Algunas disposiciones especiales indican las exigencias formales minimas para que queden caracterizados los planes provinciales y los respectivos planes comunales o intercomunales.
Se garantiza un momento determinado, los planes se oficialicen de modo que los derechos no queden sujetos a incertidumbre.
Se intenta lograr el un razonable equilibrio entre los intereses particulares y el enriquecimiento de que ellos produce la planificación física.
Se impone la necesidad de adaptarse al ambiente estético del sector de las nuevas construcciones que se realicen.
· La doctrina tradicional señala que los suelos se los denominara: urbanizados, de reserva urbana y rural. Se dan pautas de clasificación atendiendo al tipo del uso del suelo, a la extensión de ocupación del suelo a la intensidad de esa ocupación, a la subdivisión y características de la infraestructura de servicios y equipamientos comunitarios.
· La ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires crea mecanismos de movilización del suelo urbano tales como la declaración de zonas de provisión prioritarias de servicios y equipamientos, zonas de edificación necesaria o forzosa y la posibilidad del gobierno municipal de proceder al englobamiento parcelario.
· Mención especial se refiere al capítulo de conservación y valorización del patrimonio histórico y artístico de la Provincia, así como también de sus bellezas naturales.
[1] Decreto 115.574/42.
[2] Decretos 7786/49, art. 30; 11204/52, art.1; 17447/59, art. 25.
“Recurso Suelo, delimitación de la propiedad. Conservación. Concentración parcelaria legislación del uso del suelo.”
Recurso Suelo, delimitación de la propiedad.
El recurso del suelo es de especial consideración para el régimen jurídico de los recursos naturales. El suelo constituye la infraestructura operacional del hombre sobre el planeta y es en una consideración convencional reservorio de otros recursos, tales como el agua, minerales, flora, fauna etc. Tiene en consecuencia un régimen propio de utilización como mera plataforma.
La decisión política que se puede adoptar sobre la base técnica, orientada a que el uso del suelo no sea indiscriminado sino el resultado de una ponderación de las condiciones naturales se expresa en el derecho como la institución de “zonificación”. Es decir, el conjunto de regulaciones jurídicas que permite establecer que aéreas quedan sometidas al uso ciudadano, cuáles al uso rural y aun dentro de ellas, cuáles dirigidas a la producción, cuáles al comercio, la residencia humana o distracción.
Este concepto es moderno y se vincula a técnicas denominadas de planeamiento físico, mediante las cuales se analiza primero teóricamente y se define después los más convenientes usos para un área o región.
Antiguamente estos conceptos se los definía mediante el criterio municipal, era éste el que definía el limite general entre lo urbano y lo rural. Dentro de lo urbano, la definición entre dominio público (uso colectivo) y dominio privado se delimita con el concepto de línea de edificación, que lo establece la autoridad pública atendiendo a las necesidades de comunicación y desplazamientos propias de las ciudades. Es en el orden municipal donde se perfecciona el criterio de impedir el fraccionamiento indiscriminado de lotes.
Fue una evolución posterior la que permitió diferenciar las zonas de residencia, industriales, recreativas y la consecuente jerarquía de un derecho de policía de la propiedad.
Magnitud de la propiedad.
Diversas razones son las que fueron condicionando el ámbito físico en el que se ejerce la propiedad superficiaria, sea esta ciudadana o rural, dimensionando las formas y superficies que adoptan.
En nuestro derecho la recepción de tales principios para el ámbito rural se había iniciado en las leyes de tierra fiscal y colonización, en ella se establecieron los tamaños de los lotes, siguiendo posteriormente los ordenamientos provinciales dictados para regular la fundación de pueblos y ciudades.
Con posterioridad se desarrollo el concepto en las leyes de arrendamientos y aparecerías rurales. En 1942 se encomendó a la División de Arrendamientos y Aparecerías Rurales[1] el estudio de cada zona y tipo de explotación con vistas a establecer las unidades de superficie que produzcan mejores rendimientos económicos. El criterio de fijar superficies medias de chacras que permiten una explotación económica se reitera en el Decreto 136.321/42 (art. 23), el Decreto 18290/45 (inc., a. del art. 26); el art. 34 de la ley 12842 y en los decretos reglamentarios de la ley 13.256[2] . También menciona el concepto la ley 17253 en su art. 12, mediante la cual se dio fin a las prorrogas de los contratos de arrendamientos y aparecerías. El concepto que se desarrolla en todas estas normas ha sido en general el económico social. Se definieron dos tipos de criterios económicos:
1. Unidad Familiar: es la superficie de tierra que permite vivir a una familia campesina en forma decorosa;
2. Unidad Adecuada: es la que coincide con la realidad de trabajo que recibe. Esto es cuando la familia mas otros trabajadores que se le suman son suficientes para una optima producción agraria del lote. Es el factor humano el que la condiciona como adecuada.
3. Los economistas reconocen la existencia de una unidad económica agraria cuya característica es que permite la evolución de la familia con dependientes; con una evolución comercial que le permite advertir la existencia de una verdadera empresa. (Este es el criterio desde un punto de vista económico que más conviene al país, asegura un proceso productivo mayor que la simple comercialización).
4. Unidad económica deseable, similar a la anterior, con la diferencia del mayor nivel satisfactorio de vida de la familia campesina.
5. Unidad económica de hecho: analiza la dimensión de las explotaciones tal cual se presentan en la realidad.
Desde la sanción de la reforma del Código Civil por la ley 17.711se estableció el principio de economicidad en el uso y aprovechamiento de las cosas. Es el caso de los inmuebles, según art. 2326 CC, la facultad de las autoridades locales (provinciales) de reglamentar la superficie mínima de la unidad económica.
La provincia de Buenos Aires tiene experiencia en materia de determinación de la unidad económica. El Instituto agrario de la Provincia de Buenos Aires aplicaba el concepto conforme el cual no era posible que la natural subdivisión de la propiedad fundaría de cómo resultado superficies ineptas para la producción agropecuaria. Este organismo desapareció hacia 1967, pero el concepto desarrollado siguió vigente.
Toda esta experiencia motivo que desde ese año se elaborara un proyecto de la ley 7616 que se conoce como el Código Rural de la Provincia de Buenos Aires. (Actual ley 10.081).
En su art. 45 del actual Cód. Rural establece la facultad administrativa de determinar en zonas agrarias las condiciones mínimas mediante las cuales puede establecerse de manera cierta la conveniencia de la subdivisión.
Otro ítem a destacar es el concepto de la designación que el código da a la institución que tratamos al hablar de unidad económica de explotación. Mediante este se persigue distinguir la unidad económica puramente social, de la unidad económica que interesa activamente a la política nacional, en cuanto llega a implicar una unidad de explotación apta para el desarrollo de explotaciones agropecuarias de carácter estrictamente productivo.
El Código rural trata de la unidad económica en el libro I, sección I, título II, relativo a la propiedad rural. En dicho capitulo se faculta al Poder Ejecutivo provincial a efectuar la policía de la subdivisión de inmuebles que se destinen al aprovechamiento agropecuario. El procedimiento puede ser cumplido mediante la presentación de un estudio agroeconómico que justifique el parcelamiento o ajustando la subdivisión a pautas que con carácter general establezca el mismo Poder Ejecutivo.
Otras provincias han establecido también sus propios sistemas de determinación de la unidad económica.
Delimitación de la propiedad.
Esta materia escapa a la legislación común del Código Civil, y en el caso agropecuario ha sido recogida en los códigos rurales.
En el caso de la Provincia de Buenos Aires el código ha impuesto la obligación de cercar el límite de los terrenos frente a caminos públicos, además también ha definido la obligación del propietario colindante de contribuir al pago del cerco que construya el vecino y que favorezca al cerramiento de la propiedad.
En lo relativo a deslinde y amojonamiento no se invade la esfera propia del derecho civil sino que describe las facultades que el poder administrativo puede ejercer en ese ámbito.
Conservación de la propiedad.
Es en este punto donde destacaremos la importancia de la conservación del recurso del suelo. A partir de la consideración de la naturaleza como un bien que debe ser administrado cuidadosamente en provecho de las generaciones presentes y futuras, se produce una modificación en la política legal que en nuestro país recibe por primera vez en la ley de arrendamientos rurales y aparcerías 13246. Esta ley salvaguarda el interés del propietario, exige del arrendatario el cumplimiento de las modalidades de trabajo que eviten la erosión. Modificación que se acentuó con la reforma del código civil en relación a la propiedad privada en donde se sustituyo el art. 2513 conforme el cual se autorizaba al propietario a desnaturalizar, degradar o destruir su propiedad.
El nuevo texto en vigencia determina que el uso y goce de la propiedad debe ser conforme a un ejercicio regular permitiendo el establecimiento de pautas de conservación de bienes, que en el caso de protección de las condiciones naturales del resultan de vital importancia, por cuanto se pueden tomar medidas de:
· Corrección a las malas prácticas agropecuarias,
· Exigir conductas de preservación de las condiciones ecológicas de los suelos.
La ley 22428 fomenta la conservación de los suelos.
Con anterioridad a estas reformas algunas provincias establecieron normas de conservación de suelos basándose en el ejercicio de un poder de policía sobre la naturaleza.
El código Rural de la Provincia de Buenos Aires, dispuso medidas en ese sentido: normativas del quehacer del Estado y los particulares. Dentro del ámbito público se autoriza al poder ejecutivo provincial a determinar las regiones o áreas erosionadas a fin de poder controlar con eficacia el estado de ellas y aplicar con carácter obligatorio planes y trabajos de restitución de calidades o mantenimiento de condiciones de fertilidad.
Concentración parcelaria.
Cuando el fenómeno de pulverización de la propiedad agraria es grave por efecto de haberse configurado áreas de minifundio: superficies de producción agrarias no constitutivas de unidades económicas, se debe recurrir a soluciones como la concentración parcelaria.
Concentración parcelaria, en el derecho agrario se designa al conjunto de disposiciones mediante los cuales se consigue adjudicar a cada propietario una superficie de explotación conveniente.
Para poder lograrlo es necesario reubicar a los propietarios mejorando los límites inicialmente fijados mediante el estudio del terreno y la nueva asignación de propiedades.
El proceso más conocido de concentración parcelaria se dio en la Rioja, en donde por efecto del régimen de mercedes reales preexistentes y de las particularidades de los terrenos existía un mayor número de propietarios de los deseables en ciertos lugares críticos. Se creó para solucionar este inconveniente el Instituto del Minifundio y Tierras Indivisas, procedió a reubicar a los ocupantes de los predios y a indemnizar y trasladar a quienes no tuvieran cabida en los lotes remodelados.
En nuestro país, la Provincia de Tucumán, Corrientes y Buenos Aires presentan una concentración minifundista que podría encontrar encuadre mediante alguna legislación del tipo comentado.
Sin embargo, no podemos perder de vista, el otro problema que se plantea en nuestro país, consistente en un proceso de concentración de la propiedad como no ocurría desde el siglo XIX, y ello se debe principalmente a que una importante proporción de la tierra está ahora en manos de grandes inversores para quienes hoy la producción agropecuaria o la actividad forestal es solo un buen negocio.
Este proceso de concentración de la propiedad rural en manos de pocos propietarios , conocido como Latifundio, no es un fenómeno nuevo, sino, que se ha repotenciado por los nuevos negocios inmobiliarios y agropecuarios descriptos.
Así las cosas, La concentración fundiaria es de difícil abordaje. No es un problema de metodología, sino que la dificultad se centra en la falta de datos registrales que permitan un análisis de acumulación y de progresión.
Los registros inmobiliarios son de carácter provincial. Muchas veces desactualizados o con una enorme dispersión administrativa. La falta de un registro nacional y de una ley que obligue a la nominatividad de las acciones de las sociedad por acciones titulares de inmuebles rurales o de explotaciones agropecuarias, no permiten verificación fidedigna y real de las superficies acumuladas por los mismos titulares.
Lo cierto es que las cifras conocidas, corroboran una realidad de acumulación y concentración agraria que trajo, entre otras consecuencias la expulsión de 103.000 productores agrarios, retirada de la producción y transformación en pequeños rentistas; despoblamiento del interior y migración a grandes centros urbanos, con el consiguiente empobrecimiento del interior y deterioro de sus microeconomías.
Se observa, en diversos puntos del país, una fuerte concentración de la producción y más aun de la industrialización y comercio en manos de grandes grupos económicos y financieros transnacionales (Coca Cola, AGD Pepsi, CRESUD SA, Massalin Particulares, Nobleza Picardo, etc.) y grupos económicos productivos nacionales (ARCOR, Ledesma, etc.).
Todo ello ha traído consecuencias negativas para los productores y para el país que no encuentra su modelo de desarrollo en la concentración. Es por ello que deberá tenderse a establecer mecanismos legales que permitan, en primer término, determinar quienes son los dueños de la tierra; segundo, proceder con políticas activas desde el Estado, mediante imposiciones fiscales, planes de inclusión, colonización y arraigo, a desalentar las practicas concentradoras, privilegiando un modelo de desarrollo rural basado en la producción familiar, como instrumento de lucha contra la pobreza y de crecimiento económico y social.
legislación del uso del suelo.
Introducción.
No son uniformes en la teoría de jurídica los criterios respecto del ámbito que se debe conceder a una ley del uso del suelo.
La ley de uso de suelo trata de servir de marco de referencia a un conjunto de disposiciones normativas que doten al Estado del conjunto de normas jurídicas operativas mediante las cuales pueda procederse con facilidad a determinar las condiciones del uso y ordenamiento de la superficie.
El propósito del legislador, dar un marco amplio de libertad de acción para que no solo mantengan su vitalidad actual las normas en vigencia, en cuanto sean suficientemente aptas , sino que en futuro las autoridades provinciales o municipales puedan adecuarse a la realidad, sin necesitar forzar el cuadro legislativo vigente.
Esta posición permite servir de singular aliento a la obra del planificador físico, figura sin la cual esta ley está condenada irremisiblemente al fracaso.
El propósito es ofrecer un andamiaje jurídico dentro del cual pueda el planificador físico en el ejercicio de las autoridades y competencias que se define, moverse dentro del marco constitucional y legal sin verse obligado a rechazar postulados o soluciones que su propia disciplina le permiten.
Aspectos esenciales de las leyes del uso del suelo.
Puntos centrales que la ley intenta resolver:
Ideas relativas a los planes territoriales, el régimen urbanístico del suelo, los procedimientos de ejecución de las urbanizaciones y normas sobre la edificación y uso del suelo, disposiciones sobre protección del paisaje y conservación de los medios.
Además se desarrollan aspectos complementarios de este esquema general:
· Desde el punto de vista de planificación física , la necesidad de contar con planes a los fines de orientar un adecuado crecimiento de las ciudades y los pueblos.
Las leyes describen como competencia urbanística la facultad estatal de redactar planes provinciales de urbanismo, así como también formalizar planes municipales. Ello supone, la posibilidad de zonificar las áreas de uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo dentro de normas flexibles. Queda claro el propósito de dotar en ejercicio de poder de policía estatal, a las autoridades públicas de los elementos necesarios para señalar emplazamientos, centros cívicos, dimensionar parcelas limitar el uso del suelo y orientar la composición arquitectónica de edificaciones.
· Las leyes definen los principales problemas que se vinculan al uso del suelo en relación a la economía. Por ejemplo obtener que el suelo sea usado en congruencia con su fin público, tratando de evitar la distorsión del mercado de terrenos, y afectando el aumento al valor del suelo originado por el planeamiento al pago de los gastos de organización.
· Con relación a la gestión urbanística las leyes permiten que los órganos que se dediquen a esta tarea sean públicos, mixtos o de la iniciativa privada. Algunas disposiciones especiales indican las exigencias formales minimas para que queden caracterizados los planes provinciales y los respectivos planes comunales o intercomunales.
Se garantiza un momento determinado, los planes se oficialicen de modo que los derechos no queden sujetos a incertidumbre.
Se intenta lograr el un razonable equilibrio entre los intereses particulares y el enriquecimiento de que ellos produce la planificación física.
Se impone la necesidad de adaptarse al ambiente estético del sector de las nuevas construcciones que se realicen.
· La doctrina tradicional señala que los suelos se los denominara: urbanizados, de reserva urbana y rural. Se dan pautas de clasificación atendiendo al tipo del uso del suelo, a la extensión de ocupación del suelo a la intensidad de esa ocupación, a la subdivisión y características de la infraestructura de servicios y equipamientos comunitarios.
· La ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires crea mecanismos de movilización del suelo urbano tales como la declaración de zonas de provisión prioritarias de servicios y equipamientos, zonas de edificación necesaria o forzosa y la posibilidad del gobierno municipal de proceder al englobamiento parcelario.
· Mención especial se refiere al capítulo de conservación y valorización del patrimonio histórico y artístico de la Provincia, así como también de sus bellezas naturales.
[1] Decreto 115.574/42.
[2] Decretos 7786/49, art. 30; 11204/52, art.1; 17447/59, art. 25.
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